지난 한달 반 동안 이 곳 2003년 상업용 임대차 법 설명에 이어, 실제로 상업용 임대차 계약 협상과 임대 계약서 작성 시 어떤 점에 신경을 써, 임대 계약서를 작성해야 되는지 알아보겠다.
건물주인과 임대료 협상은 어떻게 하나?
일반적으로 임대료 책정은 건물 주인이 자신의 부동산 대리인을 선정하여, 시세(Market Rent)를 조사한 뒤 임대료를 부동산 중개인을 통해 제시한다. 세입자 입장에서는 건물주가 제시하는 임대료를 참고하되 그대로 받아들일 필요는 없다. 결론적으로 임대료는 임대시장의 상황에 따라 그 시세가 정해진다. 만약 경제가 불황이라 빈 건물이 많을 경우, 임대료는 싸지고, 경제가 호황이라 빈 건물이 많지 않을 경우, 임대료는 올라가기 마련이다. 하지만 어느 상황에서도 시세에 접근하는 임대료를 기준하여 합리적인 협상을 하면, 어느 정도 임대료 협상이나 조정이 가능하다. 특히 세입자가 사업경력이 길고 성공적인 사업을 한 경력이 있으면, 보다 유리한 임대료나 조건을 확보하는 것이 가능하다.
기본 임대료와 인센티브
이곳의 임대 계약서를 살펴보면 대개 기본 임대료와 세입자를 붙잡기 위한 인센티브 약정이 되어있다. 기본 임대료는 명목상 내는 임대료를 말하는 것이고 (한 달에 얼마/연간 얼마), 인센티브란 건물 주인이 세입자에게 주는 임대 기간 동안의 다음과 같은 혜택을 말한다:
-건물주가 설치해 주는 시설(비)(fit-out)
-임대 계약 시작 후 몇 달간 임대료를 받지 않는 임대료 면제 기간(rent holiday period)
이 곳 호주 건물주가 세입자에게 임대료를 직접 깍아 주지 않고, 위에 설명한 방식으로 간접적으로 임대료를 감해 주는 방식을 선호하는 것은 다 이유가 있다. 이는 임대 건물의 가격이 세입자한테 받는 임대료 소득과 밀접한 관련이 있기 때문이다. 임대료 소득이 많고, 장기간 계약을 한 세입자의 건물은 그 가격이 높기 때문이다. 또 추후(3-4년 후) 건물주가 이른바 임대료를 시장가격(Market Review)으로 돌려 재 책정할 때, 그 기준은 이른바 기본 임대료(base rent)만 고려하지, 인센티브는 고려하지 않게 되어있기 때문이다. 세입자 입장에서는 이런 것을 고려해 임대 계약 초반에 건물주가 제공하는 각종 인센티브를 확보하는 것이 중요하다.
세입자의 사업구조(Parties to the lease)
일반적으로 변호사나 회계사가 선호하는 사업의 형태는 주식회사이다. 이는 단독 사업자나 동업형태로 사업을 하는 경우, 사업이 잘못되면 무한 책임이 발생하는 것을 피하기 위해서이다. 따라서 임대 계약서를 작성할 때, 세입자의 사업구조를 주식회사로 하는 것을 선호하지만, 건물주가 이를 알고, 주식회사 형태의 세입자일 경우, 보증인(personal guarantor)을 강요함으로 그 실익은 적다고 할 수 있다. 임대 계약서의 주체가 주식회사이고, 임대 사업장은 그 주식회사의 임원이 다른 사람과 같이 동업형태로 들어오는 경우, 임대 계약서 조항에 전대인(sub-tenant)을 받을 수 있는 조건을 넣을 필요가 있다.
임대료외에 기타비용(Outgoings)
이곳 호주에서 임대계약서의 대부분은 세입자가 기본 임대료 및 기타 비용을 내는 것으로 되어있다. 이런 방식을 흔히 “net rent”라고 한다. 드물지만 임대료 속에 위에 말한 기타 비용까지 포함된 임대료 방식을 이른바 ”Gross Rent”라 한다. 임대 계약서를 작성할 때, 이른바 “net rent”에 해당되는 경우, 기타 비용 책정 시 그 기준이 세입자가 사용하는 임대 건물 면적에 준해 그 비용을 내게 명시할 필요가 있다.
임대 계약 시작일 확정
세입자 입장에서는 건물주가 설치해주기로 약속한 시설이 완비되어 영업을 바로 시작할 수 있어야 임대 계약일이 시작되는 것으로 할 필요가 있다. 또 새 건물에 여러 세입자가 입주해야 비로소 손님이 모이고 사업을 하기 좋은데, 언제 다른 세입자가 다 입주할지 모를 경우, 적어도 들어오는 세입자의 반 이상이 임대 건물에 차야 임대 계약일(lease commencement date)이 시작되는 것으로 하는 것이 좋다. 만약 이런 조항이 없으면 텅 빈 임대 건물에 세입자로 혼자 들어가 손님이 없는 상태에서 몇 달 동안 임대료를 낼 상황이 벌어질 수도 있기 때문이다. 자신의 변호사와 협의하여 이런 세세한 상황에 맞는 조건을 임대계약서에 넣지 않으면 세입자 본인이 손해를 보기 쉽다. 새 건물에 시설을 하고 입주하는 경우, 세입자는 다음과 같은 조건이 만족돼야 임대 계약일이 시작되는 것으로 할 필요가 있다:
-건물주의 임대 건물 내 세입자를 위한 시설 완공(hand-over date)
-임대 건물 내에 세입자가 만드는 자체 시설 완공(fit-out completion date)
위에 언급한 두 기간 사이(hand-over date v fit-out period)에는 임대료를 내지 않게 명시할 필요가 있다. 또 만약에 대비해 건물주가 약정한 기간까지 세입자를 위한 시설 완공일
(hand-over date)을 지키지 못할 경우 (예: 예상 시설 완공일보다 6개월 이상 지연될 때), 임대계약을 취소할 수 있는 문항을 넣어 세입자를 보호할 필요가 있다.
임대 건물 내의 설치된 시설(Fit-out & Fixtures)의 소유권 확정
일반적으로 세입자가 임대 건물 내에 사업상 필요한 시설을 할 경우, 건물주의 사전 승인과 관련 당국(city council)의 허락를 받고 공사를 하게 되어있다. 세입자는 건물주의 규제를 싫어하지만, 건물주 입장에서는 설치하는 시설이 그 질이 뛰어나고 설치하는 시설의 내역을 알 필요가 있다. 경우는 어떻든 이렇게 설치하는 시설의 소유권이 누구에게 속하는 지를 임대 계약서에 명시하여 추후 소유권 분쟁을 방지할 필요가 있다. 또 임대 시한이 종료될 경우, 그 시설을 철거해야 되는지, 철거하지 않을 경우, 그 소유권이 누구에게 속하는 지 계약서에 명기할 필요가 있다. 또 시설을 철거할 경우 발생하는 철거비용은 누가 부담하는 지도
세세히 임대 계약서에 명기해야 추후 분쟁을 방지할 수 있다.
건물주의 임대 건물 내 시설 공사(Lessor’s works)
건물주가 임대 건물 내에 세입자를 위해 기본 설비를 해주기로 한 경우, 건물주의 약속 내용을 임대 계약서에 명시할 필요가 있다-페인트 칠, 전기 공사, 벽 칸막이 공사. 완공일
이는 건물주의 이런 시설 공사가 먼저 끝나야 세입자가 입주하거나 필요한 다른 공사를 할 수 있기 때문이다.
임대 종료 후 시설 원 위치(Make-good provision)
대부분의 임대 계약서를 보면, 임대 계약 종료 후, 나가는 세입자가 자신의 돈으로 그 동안 설치한 시설을 철거하고, 철거 시 발생하는 손상이나 손해를 보상하게 되어있다. 세입자는 이런 조항을 받아들일 수 있는지, 아니면 건물주와 협상하여 이를 적용시키지 않게 변경할 필요가 있다.
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