오늘은 지난주에 이어, 실제로 상업용 임대차 계약 협상과 임대 계약서 작성의 마지막 회로 세입자가 어떤 점에 신경을 써, 임대 계약서를 작성해야 되는지 알아보겠다.
차 주차장 문제
상업용 임대 건물을 빌리려 할 때 중요하게 고려할 것은 세입자의 고객들이 쉽게 주차를 할 수 있는지 생각을 해야 한다. 임대 계약 시 주차장 문제는 세입자가 얼마나 많은 주차장을 빌릴 것인지 또 시세는 얼마인지가 관건이다. 건물주의 대부분은 건물임대 계약과 별도의 주차장 사용허가(licence) 계약을 요구하는 수가 많다. 또 임대 건물 계약 종료기간과 주차장 사용허가 기간이 일치하지 않는 수가 있다. 만약 사업상 고객의 주차장이 꼭 필요한 경우, 건물 임대 기간 및 연장기간 동안과 같은 기간 고객용 주차장 확보를 임대계약서에 같이 명기할 필요가 있다. 만약 건물주가 임대 계약과 별도의 주차장 사용허가 계약서를 요구하는 경우, 자신의 변호사를 통해 그 상세한 내용을 알고 서명할 필요가 있다. 특히 세입자가 주의할 것은 주차장 사용허가 시, 세입자의 직원이 임대 건물의 주차장 무료 사용을 금하는 수가 많다. 따라서 주차장 사용허가 계약을 할 때 적절한 주차장 공간이 얼마인지 모든 상황을 고려할 필요가 있다.
보증금(Deposit)
세입자가 적당한 임대 공간을 찾아 임대 계약서를 작성하기 직전, 대개 건물주가 약 1달 임대료에 해당하는 보증금을 세입자에게 요구하는 경우가 많다. 이것은 세입자가 가 계약서
(Heads of Agreement)를 서명하고, 본 계약서를 작성하기 전, 더 이상 다른 세입자를 구하지 않고, 임대 시장에서 건물주가 임대 광고를 철회하기 전 흔히 요구하는 관례이다.
부가세(GST)
임대 건물이 주거용이 아닌 한 임대료에 10% 부가세 첨부를 요구하는 것이 건물주의 관행이다.
간판(signage)
임대 건물 앞이나 건물위에 간판을 달 수 있는지 권리가 세입자에게 있는지 여부와 그런 간판 제작 및 세울 때 드는 비용을 누가 부담할지는 임대 계약서에 명기할 필요가 있다. 이 곳에서 새로 간판을 달 경우, 그 크기, 색깔 및 제작 내역을 건물주에 제출하여 건물주의 사전 승낙을 받는 것이 상관행이다. 또 이런 건물주의 승낙 후 관련 시나 구청에 같은 방식으로 허가를 받아야 간판을 합법적으로 달 수 있다. 또 관련 시나 구청에서는 이런 경우 소정의 간판세를 메긴다.
임대 건물의 사용허가(Permitted use of the premises)
일반적으로 임대 공간의 사용 목적이나 사용허가는 계약서에 명기하게 된다. 하지만 이는 건물주의 허락만으로 되는 것이 아니고, 세입자가 자신이 빌리려는 건물이 임대 계약서에 명시된 대로, 관할 구청이나 시청에서 허가가 났는지 확인하는 것이 아주 중요하다. 예를 들면 기존의 사업체를 돈을 주고 사거나 인수하는 경우, 꼭 관청의 적법허가를 받았는지 자신의 변호사를 통해 확인할 필요가 있다. 예를 들면 이른바 주류 판매 허가(liquor licence)가 필요한 사업체나, 공장지대(industrial zone)에서 간이 음식점(cafe)이나 잡화점 등을 인수하려는 경우 또는 윤락업소(brothel)를 인수하려는 경우, 관련 관청에서 임대 계약서에 명시된 임대 사용 허가와 관할 구청의 관련 허락이 있는지를 꼭 확인할 필요가 있다. 만약 관할 관청의 필요한 허가를 얻지 못한 경우, 자신의 변호사를 통해 여러 가지 사항을 확인한 후 임대계약서를 작성하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다.
전대(Sub-lease)를 할 권리 확보
만약 사업체를 동업의 형태로 하되(partnership), 사업상의 위험부담을 줄이기 위해, 주식회사(pty ltd)를 설립하여 사업을 운영하는 경우가 있다. 이런 경우 임대 계약서에 그런 사업체를 운영하는 사업주가, 전대의 형태(sub-tenant 또는 licensee)이더라도 임대 건물에서 사업을 할 수 있는 권리를 계약서에 명기할 필요가 있다. 또 갑자기 불경기가 오거나 세입자가 상황이 급변하여 더 이상 임대 건물을 유지하지 못할 경우에 대비하여, 가급적 전대를 할 권리를 임대 계약서에 확보하는 것이 좋다. 물론 이런 조항이 있다 해도 세입자가 전대를 하려는 경우, 새로 들어오려는 전대인(sub-tenant)의 재정 상태가 좋지 않거나 사업 경력이 미흡할 경우, 건물주는 전대를 거부할 수 있다.
보증금 몰수(Forfeiture of rent deposit)
일단 가계약서가 서명된 후, 들어오려는 세입자가 본 임대계약서를 서명하지 않고, 더 이상 임대 계약을 진행시키지 않는 경우, 세입자가 가게약서 작성 시 낸 보증금은 건물주에게 귀속되는 것이 이곳에서 흔히 있는 일이다.
가 계약서 작성(Draft of heads of agreement)
세입자 및 건물주 쌍방이 원하는 경우 가 계약서 작성 시, 가계약서 작성이 임대 계약서를 체결한 것으로 간주하지 않는다는 구절을 넣을 필요가 있다. 이는 세입자 편에서 볼 때 가장 좋은 임대 조건을 얻기 위한 협상을 하기 위해 필요하다. 만약 이런 구절이 없으면, 가계약서를 작성한 것이 이미 법적으로 구속력이 있는 일종의 임대 계약서 작성과 같은 효력이 있다고도 볼 수 있기 때문이다.
보험(Insurance)
상업용 임대 계약서 작성 시, 건물주가 세입자에게 강요하는 각종 보험이 있다-건물 유리 (glass)보호 보험, 건물주 설비(fitting) 보호 보험, 상해 보험(public liability). 또 심한 경우, 건물주의 임대 소득 보호 보험(protection of rental loss insurance)이 있다. 이는 세입자가 자신의 임대료외에 추가로 건물주의 이익을 보호하기 위해 드는 보험으로 추가 경비가 발생한다. 위 보험 중 마지막 언급한 보험은 세입자의 협상 여하로 피할 수 있는 성격이다.
끝으로 위에서 보듯이 임대계약 작성 시 고려할 사항이 너무나 많다. 자신의 입장이 잘 반영된 계약서 및 경험이 풍부한 변호사의 조언이 반영된 임대 계약서는 장기적으로 분쟁을 방지하고 세입자의 권리를 확보하는 데 필수적이다. 또 상대 건물주와 협상을 하여 계약을 맺으려면, 내 이익뿐만 아니라 상대방의 입장도 고려하여, 적당한 타협을 끌어 낼 수 있는, 경험 있고 상대와 제대로 협의할 수 있는 원만한 변호사의 역할이 중요하다. 한쪽 변호사가 지나치게 편협하거나, 적대적인(aggressive) 경우, 비합리적인 경우, 계약서를 체결할 수 없기 때문이다.
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