지난주에 이어 이번 주에도 2003년 임대차 법(이하 “관련법”이라 칭함) 중 임대 계약서의 변호사 비용 누가 부담하나, 건물주의 수리비 지불의무, 임대 사업체의 영업장소 이전 (Relocation) 조항 (관련법 55조), 임대 건물의 재건축(Demolition) 조항 (관련법 56조)
등에 대해 알아보겠다.
임대 계약서와 관련된 변호사 비용 (관련법 51조).
이곳 호주에서 기존 사업체를 사는 경우, 사는 사람, 파는 사람, 건물주의 3각 관계가 성립된다. 이럴 경우 각자가 자신들이 고용한 법률 비용을 낼 것 같지만, 실제로는 다음과 같은 것이 현지 관례이다- 사는 사람은 자신의 변호사 비용을 부담한다. 파는 사람은 자신이 고용한 변호사 비용을 지불하고 이밖에 건물주의 임대 계약 승인과 관련돼 건물주가 고용한 건물주 변호사 비용을 함께 지불하는 것이 관례이다.
하지만 관련법 51조를 보면 다음과 같다: 기존 사업체를 인수하는 것이 아니고 건물주와 세입자가 처음 임대 계약서를 작성하는 경우, 건물주는 새로 들어오는 세입자에게 임대 계약과 관련된 다음과 같은 비용을 세입자에게 요구할 수 없다-임대 계약 체결 전 소요된 협상, 임대 계약서 준비 및 임대 계약 서명과 관련된 법률 비용; 임대 계약과 관련하여 건물주 은행한테 받는 건물주의 은행의 임대 계약 동의(Mortgagee’s consent to the lease); 건물주가 세입자에게 주는 이른바 임대 계약서 조건 요약본(The Disclosure Statement) 준비 비용. 얼핏 보면 비슷하지만 기존 사업체를 인수할 때의 변호사 비용과 맨 처음 쇼핑센터 등에 기존 업체를 인수하는 것이 아니라, 처음으로 임대계약을 맺는 경우, 건물주의 변호사 비용을 누가 부담하는지가 달라짐으로 세심한 분별 및 주의가 필요하다.
건물주의 수리비 지불의 의무 (관련법 52조)
관련법에 따르면 건물주는 다음과 같은 건물주의 시설물에 대해 세입자를 위해 보수 수리할 의무가 있으며, 수리비가 발생할 경우 이를 지불할 의무가 있다:
(예) 임대 시설물의 구조물(structure & fixtures)에 대한 수리비-지붕이 낡아 비가 새는 경우의 수리비; 임대 건물에 설치된 건물주의 시설(plant & equipment)에 대한 수리비; 건물주의 고착 시설비로 전기, 수도, 하수도와 관련된 수리비.
여기서 논란의 대상이 될 수 있는 것은 임대 계약서 작성에 따라 건물주와 세입자가 동의하는 경우, 위의 같은 경우라도 세입자가 그 수리비를 내는 경우도 발생한다. 예를 들면 건물주가 설치한 에어컨을 세입자가 사용하는 경우, 만약 에어컨이 고장 나 수리하는 경우, 임대 계약서에 세입자가 그 수리비를 지불한다고 되어 있으면, 이럴 때 수리비는 세입자가 내야한다. 따라서 임대계약서 작성 시 이런 부분을 세심하게 살펴볼 필요가 있다.
세입자가 긴급으로 수리한 비용의 반환(관련법 52(4)조)
만약 임대 건물에 긴급 수리할 상황이 발생하였으나 건물주가 해외여행 등으로 연락이 되지 않거나 부재중 일 경우, 손해를 최소화 할 목적으로 세입자가 긴급 보수를 하고 지출한 소용경비는 추후 건물주가 지불할 의무가 있다.
임대 기간 중 건물주의 건물 개축 및 영업 방해 행위 금지(관련법 53조 및 54조)
건물주는 현재 입주한 세입자의 사업이나 영업에 방해가 되는 개축 등을 할 수 없다. 만약 그런 것을 하려면 최소 60일 이전에 서면으로 통보를 하고 또 시행하려는 것이 임대 건물에 꼭 필요한 긴급 상황이어야만 한다. 또 부득이 건물주가 시행하는 임대 건물에 대한 공사로 세입자가 재정적으로 손해를 입는 경우, 그 손해액수에 대해 적절한 보상을 할 의무가 있다(관련법 54조). 여기서 건물주가 책임을 져야하는 행위는 다음과 같은 것이 있다:
-건물주의 행위로 세입자의 고객이 임대 사업장으로 접근하기가 상당히 어려운 경우
-건물주의 비합리적인 행위로 세입자의 고객이 임대사업장으로 접근하기가 상당히 어렵거나 손님들의 통행을 방해하는 경우
-건물주의 비합리적인 행위로 임대 사업장의 상행위를 현저하게 방해하는 경우
임대 사업체의 영업장소 이전 (Relocation) 조항 (관련법 55조)
쇼핑센터 임대 계약서를 보면 거의 대부분이 세입자의 임대 기간 중 건물주가 요구하면 영업장소를 이전하는데 동의하게 되어있다. 건물주가 이런 사업장 이전 요구를 하는 경우, 건물주는 현 임대 장소와 비슷한 조건의 다른 임대 장소를 제공할 의무가 있다. 또 건물주의 통보 의무로 적어도 3개월 이전에 서면으로 통보해야한다. 만약 세입자가 이를 거부하면 3개월 후 임대 계약이 종료된다. 만약 세입자가 이런 통보에 답변을 하지 않고 3개월이 경과하면, 건물주의 통보를 수락하고 건물주가 마련한 다른 영업장소로 이전할 것을 동의한 것으로 간주한다. 이렇게 건물주의 요구로 영어장소를 옮기는 경우 발생하는 이사비용, 시설물을 분해하거나 다시 조립하는 데 세입자가 부담하는 비용 및 관련 법률 비용의 적당한 부분을 건물주가 부담할 의무가 있다. 만약 건물주와 세입자가 이런 합리적인 비용이 얼마인지 합의를 보지 못하는 경우, 주정부 관련기관(the Small Business Commissioner)에 중재를 요청하여 이에 따른다.
임대 건물의 재건축(Demolition) 조항 (관련법 56조)
임대 계약서에 긴 기간이 보장되었어도, 이른바 임대 건물의 재건축 조항이 있으면, 꼭 임대기간이 보장된 것이라 볼 수 없다. 특히 건물이 낡아 건물주가 이를 부수고 새로 건물을 지을 가능성이 큰 경우, 세입자는 이 규정을 유념할 필요가 있다. 설사 이런 조항이 있다해도 꼭 재개발을 하는 수는 그리 흔치 않다. 하지만 임대 계약서 안에 재건축 조항이 있고, 이 조항에 따라 건물주가 재개발로 기존 세입자에게 퇴거를 요구하는 경우 다음과 같은 조건을 지킬 의무가 있다:
-건물주는 세입자에게 적어도 건축 재개발 6개월 전에 통보할 의무가 있다
-세입자는 건물주에게 7일 전 통보를 함으로써 기존 임대계약을 종료시킬 수 있다
-만약 재건축이나 재개발로 기존 임대계약을 파기하는 경우, 건물주는 기존 세입자가 입게되는 손해에 대해 합리적인 보상(reasonable compensation)을 할 의무가 있다.
이때 퇴거하는 세입자에 대해 건물주의 보상 시 고려대상이 되는 것은 기존 세입자가 지불한 설비비용 또는 새로운 시설물(fit out cost)의 설치비용이다. 하지만 기존 세입자가 사업체 구매 시 지불한 권리금은 보상에서 제외된다.
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