이 세상을 인간답게 살자면 여러 가지가 필요하지만, 정신적인 영역을 빼고 한국인이 흔히 거론하는 것은 “의,식,주”라고 할 수 있다. 이런 것은 나라마다 약간 달라, 태국의 경우 위 세 가지 요건 외에 “의료”를 추가하는 것을 보았다.
“주(택)”에 걸린 법률적 문제를 살펴보겠다. 특히 유학생이나 이민을 와 이 곳 호주에서 처음 정착을 하려면 우선 시급한 것이 자신이나 가족이 함께 살 주택을 구하는 것이다. 물론 돈이 넉넉해 바로 집을 사면 문제가 없겠으나, 여러 가지 상황 때문에 집을 세들 경우, 세입자(tenant)로서 알아야 하는 관련 법률을 알아보겠다. 한국 속담에 “알아야 면장을 하지”란 말이 있듯이, 이 곳 호주에서 세입자로서 자신의 권리 및 의무를 알아야 세입자로서 부당한 대우를 받거나 손해를 보는 일이 없다. 그동안 교민의 법률문제를 다루다 보니, 의외로 세입자가 겪는 여러 가지 고통과 부당한 건물주인의 횡포가 있는 경우도 보았다. 세입자로서 자신의 권리 및 의무를 잘 앎으로서 세입자가 부당하게 겪는 고통이나 건물주의 횡포를 감소시키거나 견제하는 데 이 글이 도움이 되기를 바란다.
우선 위 주제와 관련된 법규나 관계기관은 다음과 같다:
- the Residential Tenancies Act 1997(Vic): 빅토리아 주 세입자 보호법 (이하 “RTA”라 칭함)
- the Victorian Civil and Administrative Tribunal: 세입자와 건물주와 분쟁이 있는 경우, 분쟁을 해결하는 (소액) 재판소(이하“VCAT”라 칭함)
- the Residential Tenancies Bond Authority: 임대주택 보증금 보관 관리 및 반환 기관
(이하 “RTBA”라 칭함)
세입자로서 위에 언급한 법률의 보호를 받으려면, 우선 확인할 일이 자신이 “세입자(Tenant)”인가를 확인 하는 것이다. 대부분은 세입자로 인정받는데 문제가 없으나 다음과 같은 경우에는 세입자로 인정받을 수 없다 (RTA 507조).:
- 호텔 또는 모텔을 거주지로 삼아 60일 미만을 그런 곳에서 산 경우 (RTA 20조)
- 휴가용 거주지(Holiday Homes)에 거주한 경우 (RTA 10조)
- 농지 주택(Farming premises)에 거주한 경우 (RTA 11조)
- 학교나 교육기관이 설립 운영하는 기숙사 등에 거주한 경우 (RTA 21(1)(1)(a))
- 상가용 건물(Premises used for business)에서 거주한 경우 (RTA 9조)
임대 계약서를 작성하는 경우 다음 내용을 알면 유익하다:
계약서: 일단 주거용 집이나 아파트를 임대하는 경우 계약서를 작성하는 것이 통례이다. 일반적으로 RTA가 규정한 양식 번호 1(Form1)을 이용하여 계약서를 작성한다. 건물주는 세입자에게 서명할 계약서를 반드시 줄 의무가 있으며(RTA 29(1)조), 일단 쌍방이(세입자 및 건물주) 계약서에 서명한 후 14일내에 서명한 계약서 한(1)부를 세입자에게 줄 의무가 있다 (RTA 29(2)조). 계약서의 내용으로 중요한 것은 임대료, 임대기간, 임대 건물의 상태확인 등이다. 일반적으로 임대기간을 고정시키는 경우가 많은데 (1년, 2년,3년), 만약 세입자가 약속한 임대 기간을 어기고 계약 만료일전에 나가려하는 경우, 상당한 벌금이 세입자에게 부과될 수 있다. 또 입주 시 건물 상태를 부동산 업자(부동산은 건물주 편임)가 작성한 것을, 세입자가 확인 없이 서명한 결과, 나갈 때 세입자가 많은 수리비를 부담하는 수도 보았다. 세입자는 건성으로 서류에 싸인할 것이 아니라 꼼꼼히 임대 건물 상태를 살피고 그 증거를 확보해 놓을 필요가 있다 (예: 디지털 카메라로 입주 상태를 찍어 놓아, 추후 증거로 쓰면 좋다)>
세(Rent):주에 내야하는 세(weekly rent)가 $350이하인 경우, 건물주는 세입자에게 한 달 치세를 미리 내라고 요구할 수 없다(RTA 40조). 만약 세를 일주마다 내는 경우, 이(2) 주 이상의 세를 선불로 내라고 건물주는 요구할 수 없다(RTA 41조). 또 세입자 세를 낼 때마다 반드시 영수증을 발급해야 하며, 즉시 영수증을 발급하지 못한 경우, 적어도 세 수령 후 5일 이내에 영수증을 세입자에게 발급할 의무가 있다 (RTA 43조).
보증금(Bond): 보증금은 세입자가 건물주에게 “세입자의 의무 이행을 보증”하기 위해 내는 돈이다. 일반적으로 매주 내는 세의 한 달 치를 보증금으로 내되(RTA 31조), 이 보증금은 건물주가 갖고 있는 것이 아니라 (한국과 다름), 정부기관인 RTBA가 관리한다. 건물주는 세입자에게 받은 보증금을, 수령 후 10일 이내에 송금할 의무가 있다(RTA 406조). 보증금을 RTBA에 보냈다는 영수증을 세입자에게 줄 의무가 있으며, 이를 어길 경우, 벌칙이 부과된다. 이 보증금은 임대 계약이 끝날 때가지 관계기관이 보관 관리한다. 만약 임대 계약이 끝난 후, 세 든 집을 점검한 후, 세입자의 부주의나 관리 소홀로, 세 들었던 집에 손상이 가 수리를 해야 하는 경우, 세입자의 보증금에서 수리비가 지출된다.
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