시작이 있으면 끝이 있는 법, 거주 장소 (집) 임대 계약이 종료되지 않았는데, 종료일 보다 미리 나가게 되는 경우, 계약법 위반으로 손해 배상을 세입자가 부담하게 된다. 하지만 경우에 따라 고정 임대 계약을 했다 하더라도 다음과 같은 경우 임대계약이 종료 된다 :
- 세입자와 집주인이 임대계약 종료를 합의하는 경우 (RTA: 관련법 217조)
- 집주인이 임대 계약 종료에 합의하는 경우(관련법:218조)
- 세입자가 임대한 집을 버리고 사라진 경우(관련법:220조)
- 세입자에 의해 임대계약 종료되는 경우: 세입자가 집주인에게 28일 사전에 편지로 임대계약 종료를 통보하고, 약정한 기일에 임대한 집을 빈 상태로 반환하는 경우, 임대계약을 종료시킬 수 있다(관련법:235조). 특별한 경우에 해당되는 경우, 28일 대신 14일 통보로도 임대 계약 종료가 가능하다. 하지만 집주인과 고정 임대 계약을 한 경우에는 임대계약서에 명시된 계약 만료일전에 세입자가 일방적으로 계약을 해지할 수 없다. 만약 세입자가 집주인의 동의 없이 계약을 깨는 경우, 계약 파기에 따른 손해배상을 세입자가 책임져야 한다.
- 세입자나 집주인에 의해 임대계약 종료 기간을 단축시키는 경우: 세입자나 집주인이 임대 계약서를 체결한 후, 부득이한 상황 때문에 임대 계약 종료기간을 단축하려면, 소액재판소(VACT)에 계약기간 종료 단축을 청구할 수 있다(관련법:234조).
이럴 경우 다음과 같은 사정이 있음을 재판 청구자가 입증해야한다:
* 계약 체결 전에 예상 못한(unforeseen) 상황이 벌어졌다.
* 임대 계약이 지속되는 경우, 심각한 곤란(severe hardship)을 겪게 된다.
* 임대 계약 기간이 단축되는 경우, 다른 쪽이 겪는 곤란보다, 재판청구자가 겪는 곤란이 더 심각하다.
일반적으로 가족법의 접근 금지나 가정폭력 때문에 임대계약을 한 집에 더 이상 살기가 어려운 경우, 위에 언급한 “예상 못한 상황”으로 인정하여, 임대 계약을 파기하고 나갈 수 있다 (소액재판소 판결을 얻은 후) (관련법: 234(2A)). 만약 소액 재판소의 결정으로 임대 계약서에 명시한 기간을 단축하여, 발생한 손해는 손해를 발생시킨 쪽이 부담해야 한다(관련법: 234(3)조).
집주인이 임대 계약을 종료시키는 경우: 집주인이 임대 계약을 종료시키려면 반드시 관련양식 (Form 3)을 써서, 세입자에게 문서로 “언제까지, 임대한 집을 비워 달라”는 통보를 해야 한다(관련법:319조). 이런 통보서는 집주인이 세입자에게 직접 전달하거나, 반드시 등기우편으로 전달해야 한다(관련법: 506조).
* 집주인에 의해 임대 계약해지가 즉시(immediate notice) 통보되는 경우: 세입자나 세입자를 방문한 사람이 임대 건물이나 공동 건물에 악의적인 손상을 끼치거나 (관련법:243조), 세입자의 행동이 이웃집의 안전을 위험하게 하는 경우(관련법:244조), 즉시 임대계약 종료를 통보할 수 있다.
* 집주인이 14일 통보를 하고 임대계약을 해지하는 경우: 다음과 같은 경우 집주인이 14일 통보로 임대 계약을 해지할 수 있다:세입자가 14일 이상 임대료를 밀린 경우(관련법:246조), 세입자가 임대계약법이 명시한 보증금(bond)를 안낸 경우 (관련법:247조), 세입자가 소액재판소 명령에 불복하는 경우(관련법:248조), 세입자가 관련법이 규정한 세입자의 의무를 적어도 두 번 어기고, 세 번째 같은 위법을 범한 경우(관련법:249조), 세입자가 임대한 집을불법적인 목적으로 사용한 경우(예:대마초 재배, 관련법:250조), 임대 계약서에 아이들이 주거할 수 없다고 명시되어 있는데, 아이들과 같이 산 경우(관련법:251조), 세입자가 집주인의 사전 허락이나 동의 없이 임대한 집을 다른 사람에게 다시 세를 놓거나 임대 계약서에 명시한 수보다 더 많은 사람들과 사는 경우(관련법:253조), 임대 계약서가 고정계약서이고, 세를 놓기 전 집주인이 살던 집으로, 집주인이 다시 입주하기를 원하는 경우(관련법:254조).
* 집주인이 60일 통보를 주고 계약을 해지하는 경우: 다음과 같은 경우 집주인이 60일 통보로 임대 계약을 해지할 수 있다- 임대 계약 종료 후, 집주인 즉시 집수리를 하거나 재건축을 하려고 관련 허가를 이미 얻어 놓은 경우(관련법:255조), 임대 건물을 집주인이나 집주인의 가족이나 직계 가족이 입주하려는 경우(관련법:258조), 임대 계약 종료 후, 임대 건물을 팔려고 시장에 내놓는 경우(관련법:259조)
*보증금:
일단 위와 같이 임대 계약이 종료되면, 마지막으로 할 것은 세입자가 낸 보증금을 돌려 받는 것이다. 집주인이 보증금을 돌려주기 전 다음과 같은 비용을 세입자의 보증금에서 공제할 수 있다:
. 임대한 집이나 아파트에 끼친 손상액
. 체납한 임대료나 청소비용
임대 계약 종료 후 10일이 지나면, 집주인한테 보증금을 돌려받을 수 있는데, 집주인과 의견차로 보증금 반환에 문제가 있으면, 소액재판소에 반환 청구를 할 수 있다(관련법:416조).
가장 분쟁이 많은 것이 보증금 반환인데, 이를 위해서는 세입자가 입주 전, 임대 건물 상태 보고서를 꼼꼼히 점검하고, 디지털 카메라 등으로 증거를 확보해 놓을 필요가 있다. 또 집주인이 백지로 내미는 보증금 반환서에 서명을 해서는 안 되겠다.
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