임대기간 동안 세입자가 알아야하는 것에 대해 종합 정리를 해보겠다:
- 임대료 인상: 세입자 입장에서는 임대료가 쌀수록 좋지만 집주인의 입장은 세입자와 정반대이다. 요즈음 호주 부동산 가격이 오름에 따라 임대료도 상승세에 있다. 한국인으로 다행인 것은 한국과 달리 세를 얻는 경우, 이른바 목돈이 필요한 한국의 전세금 제도가 없는 것이 다행이라고 할 수 있다. 호주의 경우, 임대료는 주로 일주에 얼마씩으로 정해진다. 아무튼 집주인이 임대료를 올리려는 경우, 반드시 세입자에게 편지로 통보하여야 하며, 적어도 60일 이전에 세입자에게 임대료 인상 통보를 해야 한다. 법적으로 집주인은 매 6개월마다 임대료를 인상할 수 있는 권리가 있다. 하지만 임대기간이 고정되어 있는 경우, 집주인은 임대계약서에 명시된 임대료 인상 외에는 임대료를 올릴 수 없다(관련법 44(4)조).
- 지나친 임대료 인상: 임대료 인상이 지나친 경우, 세입자는 집주인의 지나친 임대료 인상을 관계기관(Director of Consumer Affairs Victoria: CAV)에 보고하여 시정을 요구할 수 있다. 이런 경우 세입자는 임대료 인상통보를 받은 지 30일 이내에 관계기관에 인상된 임대료가 지나친 것인지 조사해 달라고 요구해야한다 (관련법:45(2)조). 조사 후 임대료가 지나치다고 판정이 나오는 경우, 그 보고서를 30일 이내에 VCAT(소액재판소)에 제출하여 지나친 임대료를 삭감해달라고 요청할 수 있다(관련법:46조). 이런 경우 소액재판소는 모든 상황을 고려하여 “임대료를 삭감”하거나 “임대료의 상한성을 정하거나” (관련법: 47조) 또는 적정하다는 추정되는 임대료를 정할 수 있다.
- 각종 사용료: 임대기간 동안 발생하는 각종 사용료(전기 값, 가스비, 물 값)는 임대 주택이나 아파트에 별도의 사용측정 기계가 있는 경우 세입자가 내야 된다(관련법:52조). 만약 임대 건물이 별도 사용량 측정기계가 세입자용으로 설치되지 않은 경우, 이때 발생하는 사용료는 집주인이 내야한다(관련법:53(1)조). 또 집주인은 세입자에게 세입자가 사용한 비용이상의 금액을 청구할 수 없다(관련법:56(1)).
- 재산세 또는 각종 세금: 일반적으로 임대주택에 부과되는 각종 재산세나 세금은 집주인이 내야 되는 의무이다. 집주인은 세입자에게 이런 것을 대신 내라고 강요할 수 없다.
- 세입자의 평안 보장(Privacy and quiet enjoyment): 이미 지난번 설명하였듯이, 집주인은 임대기간동안 세입자의 평안을 침해해서는 안된다. 관련법에 명시된 경우를 제외하고는 세입자에게 적정 서면 통보 없이 임대 건물을 주인이라고 함부로 방문할 수 없다(관련법:67조). 집주인이 합당한 이유 없이 임대건물에 출입하여 세입자의 평안할 권리를 침해하는 경우, 소액재판소에 그로인한 손해 보상을 청구하거나 집주인의 행동을 억제할 권리가 세입자에게 있다(관련법:91조). 하지만 경우에 따라 집주인은 세입자의 임대건물에 출입할 권리가 있다(관련법 86조: 임대 계약에 집주인의 출입을 허락한 경우, 세입자의 임대계약기간이 종료되어 새로운 세입자에게 임대건물을 보여주는 경우).
- 세 얻은 집을 다시 세놓은 경우(Assignment/Subletting): 만약 세입자가 자신의 이름으로 임대계약을 얻은 후, 다른 사람에게 집주인 동의 없이 다시 세를 놓는 것은 임대계약을 무효화 시킬 수 있는 중대한 계약위반이다. 만약 다시 세를 놓는 경우 반드시 집주인의 동의를 받은 후 해야 한다(관련법:81(1)조). 세입자가 집주인 없이 다시 세를 놓은 경우, 또는 임대 계약서에 명시된 숫자보다 많은 사람이 임대 주택에 사는 것은, 이미 맺은 임대계약서를 무효화 시킬 수 있다. 이런 경우 집주인은 세입자의 강제퇴거를 소액재판소에 청구할 수 있다(관련법:253조)
- 임대 주택의 수리: 법리적으로 임대건물의 수리, 보수 유지는 집주인의 책임이다(관련법:68조). 하지만 세입자가 발생시킨 건물의 손상은 세입자의 책임이다. 현실에서는 종종 세입자와 집주인간에 분쟁이 많은 분야이다.
- 긴급수리: 이미 지난 주 설명하였듯이 긴급 수리 상황이 발생한 경우, 일단 집주인에게 수리를 요구하는 것이 좋다(관련법:72(1)조). 만약 집주인이 긴급수리를 거부하거나 지연시키는 경우 일단 세입자가 긴급수리를 하고, 그 수리비용을 집주인에게 청구할 수 있다. 이때 최고 상한 수리비용은 $1,000이다 (관련법:72(2)조).
- 세입자가 손해를 최소화 할 의무: 세입자는 임대 기간 동안 임대주택에 손상이 가지 않도록 합리적인 노력을 할 의무가 있다(관련법:61조). 만약 세입자가 임대건물에 손상을 입힌 경우, 집주인이 이를 고치고 그 수리비용을 세입자에게 청구할 수 있다(관련법:78(2)).
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