지난주에 이어 이번 주에도 2003년 임대차 법(이하 “관련법”이라 칭함) 중 임대 계약서의 갱신, 건물주의 시설비 부담 규정, 임대료 재검토, 임대료 인상 계산 방식 등에 대해 알아 보겠다.
임대 계약서의 갱신 (관련법 9조)
관련법에 따르면 세입자의 임대 계약에 갱신(renewal of lease) 조건(option)이 있는 경우, 건물주인은 세입자에게 서면으로 임대계약을 갱신할 수 있는 마지막 기한을 서면으로 통지할 의무가 있다. 이런 통고기간은 현 임대계약기간 만료 전 12개월에서 6개월 이내에 임대계약 갱신기간이 종료하기 전, 세입자에게 문서로 통보해야 한다(관련법 28조). 만약 건물주가 이런 통보를 법정 시한 내에 세입자에게 통보하지 않은 경우, 건물주의 통고 후 최고 6개월까지 임대계약이 계속될 수 있다. 만약 현행 임대 계약서에 임대계약 갱신 조건이 없고, 현 임대 계약이 종료되는 경우, 건물주는 세입자에게 추가 임대 계약을 제시하거나 더 이상 임대 계약 의사가 없다는 것을 서면으로 통보할 의무가 있다. 일단 건물주가 세입자에게 추가 임대 계약을 제시한 경우, 60일 이내에는 건물주가 제시한 것을 철회할 수 없다.
건물주의 시설비(landlord’s fit-out works) 부담에 관한 규정(관련법 29-32조)
쇼핑센터에 세입자로 임대 계약을 맺고 들어가는 경우, 경우에 따라서는 쇼핑센터와 합의하여 세입자가 필요한 시설을 세입자 부담으로 설치하고, 그 설치비용의 일부를 건물주인 쇼핑센터가 일부 보상해 주는 수가 있다. 이러한 경우 세입자가 부담하는 시설비 금액, 건물주가 환급해 주는 금액 등을 실제 시설비 공사를 시작하기 전 임대 계약서에 합의 명기할 필요가 있다.
이런 경우 건물주의 까다로운 환급 요건을 세입자가 이행해야 소정의 건물주 환급을 받을 수 있다. 이런 경우 건물주가 지정한 공사 시행 업체, 건물주가 인정한 건축사, 시설 공사 계획서 제출 및 이런 설계 도면의 사전 승인, 관련 관청의 허가 등을 충족시켜야 총 시설비의 일부를 건물주한테 환급받을 수 있다. 또 자신의 공사비 대금이 지출되었다는 증명서는 세무서에서 인정하는 합법적인 부가세 영수증이 있어야만 하고 이런 조건을 어길 경우, 실제로 경비가 지출 되었다 해도 인정받지 못한다.
일반적으로 쇼핑센터에 시설이 설치되지 않은 곳에 임대 계약을 얻는 경우, 건물주는 최소한의 시설을 해 놓고(관련법 30(1)조), 그 나머지는 세입자가 자신의 사업에 필요한 시설을 설치하는 것이 보통이다. 이 때 건물주인 쇼핑센터가 제공하는 기본 설비는 다음과 같다: 전기 공사, 자동 소화전, 전기, 까스 공급, 에어콘 시설 설치, 환기통 설치, 전화선 설치.
또 관련법 32조는 건물주가 설치해 주는 시설비를 핑계로 임대 계약서에 명시된 임대료외에 특별 명목의 임대료를 받지 못하게 금하고 있다. 또 건물주가 위에 언급한 건물주 몫의 시설을 상당히 진척시키지 않은 상태에서 세입자에게 임대료(rent)나 다른 경비(outgoings)를 받지 못하게 하고 있다 (관련법 31(2)(b)조).
임대료 재검토(Rent Review)
관련법 35조에 따르면 현 임대료 계약 기간이 만료되는 경우, 가능한 빨리 임대료 계약 갱신을 하게 되어있다. 만약 건물주가 이런 계약 갱신을 하지 않는 경우, 세입자가 임대 계약서에 명시된 날로부터 90일 이내에 임대료 재검토를 요구할 수 있다.
여기서 유의할 것은 호주나 뉴질랜드의 임대 계약서에는 임대료가 올라가면 올라갔지 절대로 전보다 낮게 책정될 수 없다. 이는 이 곳 임대 계약서에서 이른바 “latch” clause라고 하는 데, 대문 등에 고정된 문고리(latch)가 구조상 원래 고정된 문고리 위치에서 더 이상 내려 올 수 없는 것처럼 임대 계약서의 임대료도 일단 계약서에 명시되면, 임대료가 올라가면 올라갔지 내려올 수 없음이 문고리(latch)와 비슷하다하여 생긴 말이다. 아무튼 세입자입장에서 보면 임대료 재검토란 말은 다시 말하면 건물주가 임대료를 인상시키는 말로 생각하면 된다.
임대료 인상 계산 방식
현재 관련법에서 인정하는 임대료 인상 계산 방식은 대개 다음 3가지 방식이 쓰인다:
-고정 인상률(fixed rate):해마다 인상되는 임대료가 임대 계약서에 건물주와 세입자가 합의한 고정 인상률대로 적용된다. 대개 연간 3%에서 5% 사이가 많다.
-소비자 물가 지수률 (CPI Index): 해마다 인상되는 임대료의 인상 기준을 정부가 발표하는 소비자 물가 지수에 근거하여 인상하는 방식이다.
-시장가격률(Market Rent Review Rate): 대개 임대 계약이 3년 4년이 경과하여 임대 계약을 갱신(renewal of lease)하는 경우, 위에 언급한 두가지 방법을 더 이상 쓰지 않고, 전문가를 동원해 현행 임대료 시세를 알아본 뒤, 이를 근거로 새 임대료를 책정하는 방식이다.
세입자입장에서는 임대료가 쌀수록 좋지만 건물주 입장에서는 임대료를 많이 받을수록 좋다. 이곳의 경제 구조상 임대용 건물을 사는 경우, 대개 약간의 건물주 초기 자금과 나머지 건물구입 대금의 대부분은 은행융자로 충당하게 된다. 만약 건물가격이 오르면, 건물구입가격도 오르고, 이런 것을 구입할 때 드는 융자도 늘어 이자 부담도 늘게 마련이다. 이런 구조에서는 매 3-4년 마다 현 임대료의 시세를 정확히 조사 반영하여, 임대료를 받지 못하면 건물주에게 심각한 경제난이 일어날 수 있다. 따라서 건물주는 특정 기간 안에서는 고정 인상률이나 소비자 물가 지수에 근거해 임대료를 인상 하지만, 임대 계약을 갱신할 때는 대개 시장 가격(Market Rent)을 조사한 후 새로 시작하는 임대료를 책정한다.
요즈음처럼 지난 2-3년간 부동산 가격이 많이 오른 상태에서 시장 가격에 준한 인상률은 세입자의 예상을 뛰어넘어 충격적일 때도 있다. 필자의 경우도 지난 2년 전 임대료보다 무려 80%를 올려 부득이 다른 곳으로 두 달 전 사무실을 옮길 수밖에 없었다. 따라서 지금 임대료가 싼 것만 감안해서 임대 계약을 해서는 안되며, 장기적으로 임대료가 올라도 버틸 수 있는 계획과 면밀한 조사 후 임대 계약서를 서명할 필요가 있다.
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