지난 3년간 호주 멜번 부동산 가격은 끝을 모를 정도로 지속적으로 상승했다. 아마 3년 전에 자신의 주택을 산 사람의 경우, 지역에 따라 집값 상승폭은 다르지만, 적어도 3년 전에 대비하여 약 50%는 올랐다고 해도 과언이 아니다. 이렇게 부동산 시장이 호황을 누리자 상당수의 교민들이 자신의 집을 늘린다든지 또는 개축하는 공사 (domestic building and renovation works)를 하게 되었다. 헌집의 경우, 방 하나를 늘린다든지, 부엌을 고치는 경우, 생활이 더 편리해지거나, 추후 증축이나 새로 수리한 집을 파는 경우, 더 이익을 볼 수 있었기 때문이다.
이렇게 자신의 집을 개축하거나 수리하는 경우, 자신이 주체가 되어 개축 공사를 하거나 아니면 전문적인 건축시공업자(builder)을 고용해 그런 일을 진행하는 것이 통례이다. 원래 계획한대로 이런 일이 순조롭게 진행, 완료되면 천만다행이겠으나, 뜻대로 일이 진행되지 않아, 건축시공업자와 일을 시킨 사람(발주자)사이에 잦은 분쟁이 발생한다. 그런 분쟁의 발생 요인은 여러 가지가 있겠으나, 필자가 경험으로는 다음과 같다:
-원래 합의한 가격보다 공사비가 많이 드는 경우
-원래 합의한 준공일 보다 공기가 늦어지는 경우
-공사 완료 후 한 일을 점검한 결과, 건물의 수리나 개축 또는 증축 상태가 표준이나 기준치에 미달한 경우
-공사 완료 후 하자 보수 기간 (대개 6년)안에 결함이 생기는 경우: 예를 들면 비가 많이 올 때 건물에서 비가 새거나, 건축 구조물이 금이 가거나 결함이 생기는 경우.
일단 문제가 생기면 이를 해결하는 동안 받는 스트레스, 많은 시간, 금전적 손해가 발생하기 쉽다. 이번 주의 주제는 이렇게 자신의 주거용 주택을 증축, 개축, 수리하는 경우, 어떻게 해야 이런 분쟁의 소지를 최소화 할 수 있나 법률적 측면에서 알아 보겠다.
이 곳 빅토리아 주에서 자신의 주거용 주택을 증축, 개축 또는 수리하는 경우 다음과 같은 법의 규제를 받는다:
-1993년 건축법(the Building Act 1993); the Fair Trading Act 1999 (FTA), the Domestic Building Contracts Act 1995 (DBCA).
특히 DBCA 법은 이런 주거용 주택 공사 시 공사를 발주하는 소비자를 보호하기 위한 여러 가지 법률 조항을 갖고 있다. 이것은 소비자를 보호하기 위한 안전장치 및 건축업자를 규제하기 위한 법률이라 볼 수 있다. 특히 DBCA 5조 및 6조에 따르면 주거용 주택의 신축(erection), 수리 및 변경(repairs, renovation & alteration), 증축(extension), 차고(garages), 수영장(swimming pools or spas), 울타리(fencing), 차량 통행로(driveways) 등의 공사나 기존 주택을 부수는 경우(demolition) DBCA 법의 규제를 받는다.
또 자신의 집을 증축 또는 개축하는 공사를 하더라도 그 공사를 하기 전 관계 당국에 소정의 허가 신청 자료(planning permits, building permits)를 제출하여, 관련허가를 받고 공사를 해야 한다. 또 관련 공사가 끝난 경우 소정의 준공 검사를 받아야 한다. 만약 이를 어기고 무단으로 공사를 한 경우, 소정의 범칙금이 부과되거나, 심하면 무단으로 증축 및 개축한 시설물의 폐쇄나 파괴(demolition)를 명령할 수 있다.
일반적으로 총 공사비가 $12,000이 넘는 주거용 주택의 증축, 개축 및 수리 공사는
관계 기관의 허가를 받고 일을 시작해야한다. 또 $12,000이상의 건축 관련 일을 시공하는 전문 건축업자들은 (builders, building surveyors, registered building practitioners) 관련 협회에 등록된 자에 한한다. 또 이런 사람들이 시공한 공사는 소비자(건축 발주자)를 보호하기 위한 건물하자 보수 보험(Home Warranty Insurance)에 가입해야한다.
한국 사람에게는 자신의 주거용 주택에 방 하나를 내는 공사에 이곳의 건축법 규제내용을 보면 너무나 번잡하다고 할 수 있다. 예를 들면 이런 공사를 시작해서 준공검사를 받기까지 많은 절차를 거쳐야 한다. 건축허가(building permit)를 받기 위해, 소정의 양식에 상세한 도면 및 관련 자료 제출, 공사가 끝난 후 입주해서 살아도 좋다는 입주 허가서(occupancy permit), 공사가 끝나 완공했다는 certificate of final inspection 등을 공사 단계마다 받아야 한다.
이러한 절차를 밟지 않거나 소정의 절차 및 허가를 받지 않고 하는 공사는 불법이며 법의 보호를 받지 못한다. 공사비를 깎거나 빨리 공사를 끝내기 위해 위에 설명한 절차를 따르지 않고 허가 없이 공사를 하는 경우, 비록 자신이 살집이라 하더라도, 관련 건축법의 제제를 받는다.
이렇게 복잡한 관련 건축법을 일반 소비자(건물 발주자)가 이해하고, 일을 진행시키기는 현실적으로 불가능하다. 따라서 이런 일을 대행해 주는 전문 건축업자의 도움이 절대적으로 필요하다. 다음 주에는 일반 소비자가 자신의 주거용 주택의 증축 및 개축 공사 시 전문 건축업자(builder)와 맺는 건축 계약서(building contract)에 대해 알아 보겠다.
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