지난번 설명한 2003년 임대차 법을 수차례에 걸쳐 조금씩 더 깊이 알아 보겠다.
최소 5년의 임대기간 보장(관련법 21조)과 예외
관련법(2003년 상업용 임대차 법)에 따르면 새 임대 계약을 맺는 세입자의 경우 법적으로 최소 5년 이상의 임대기간을 보장받게 되어있다.
하지만 다음의 경우에는 이 5년 임대기간 보장이 해당되지 않는다:
-건물주의 현행 임대 계약의 남아 있는 기간이 5년 미만 일 때
-기존 임대 계약을 갱신할 때, 갱신되는 임대(renewal of lease) 기간이 5년 미만이라도 상관 없음
-세입자의 요청으로 빅토리아 주 정부, Small Business Commissioner가 5년 규정을 서면으로 면제시켜 주는 경우, 또는 세입자가 건물주에게 서면으로 5년 임대 보장의 면제를 해 주는 경우.
현실적으로 큰 쇼핑센터에 세입자로 들어가는 경우, 대개 5년 미만의 임대계약을 맺고 입주하는 것이 대부분이다. 위와 같은 예외 조항 및 세입자의 힘이 약함으로 세입자가 꼭 하려는 사업체 장소의 건물주가 5년 미만의 임대기간을 요구하면, 현실적으로 이를 수용할 수 밖에 없는 것이 현실이다.
임대 계약서의 등록(관련법 25조)
관련법에 따르면 건물주와 세입자가 임대 계약서에 서명한 후 14일 이내에 빅토리아 주정부 Small Business Commissioner한테 관련 임대 계약서를 등록해야한다. 등록 시 건물주의 성함, 주소, 임대 장소 및 세입자의 성함, 주소를 같이 등록해야한다. 관련법 규정 9조에 따라 임대 계약이 끝나는 날, 임대 계약의 갱신일 날, 이메일 등도 관련 당국에 제출하여야 한다. 이는 추후 세입자와 건물주 간에 분쟁이 생길 경우 필요한 정보이기도 하다. 참고로 만약 임대 계약과 관련하여 상호간 분쟁이 벌어지는 경우(임대계약 갱신 시의 임대료 책정, 건물주의 설치된 자산의 소유권 분쟁), 일차적인 중재기관이 Small Business Commissioner이며, 여기서도 해결이 되지 않으면, 다음 단계로 VACAT에 가 이를 해결하는 것이 절차이다. 중재(mediation)의 경우, 중재에 참여하는 당사자 들이 각 각 매번 $195의 중재료를 관련기관에 납부하여야한다.
건물주의 승인(Landlord’s consent to assignment) (관련법 60조)
기존의 사업체를 사고 파는 경우, 필수적으로 기존 사업체를 인수하는 새로 들어오는 사업체 구매자에 대해 건물주의 승인이 필요하다. 만약 매도자와 매수자가 서로 사업체 매매를 합의하였다 하더라도, 건물주가 이를 승인하지 않는 경우, 관련 사업체 매매는 불가능하다.
이러한 호주 현지법을 모르고, 한국서 온지 얼마 안되는 한인이 건물주의 승인도 받지 않고 사업체를 구입하고, 이런 사업체 구매에 변호사를 배제함으로서, 추후 사실상 사기당한 것과 같은 고통 받는 경우도 가끔 본다. 변호사로서 안타깝기 이루 말할 수가 없다. 말이 야간 옆으로 나갔는데, 아무튼 건물주에게 승인을 받으려면, 기존 세입자가 관련 임대 계약서를 잘 지켰고, 새로 들어오는 세입자의 재정이 건실하고 하고자 하는 사업체에 대한 경험 및 추천서가 필요하다. 다음과 같은 경우 건물주가 승인을 거부할 수 있다:
-새 세입자가 기존 임대 계약서에 명시된 사업 허가와 다른 용도로 사업장소를 사용하려는 경우
-새 세입자의 재정이 충분하지 않거나(insufficient financial resources) 사업경력이 충분하지 않다고 인정되는 경우(insufficient business experience)
-기존 세입자가 그동안 임대 계약의 조건을 어긴 경우
현실적으로 이곳 호주에서 사업을 하려고 임대 계약서를 체결하려는 경우, 가장 중요한 요소는 사업자금이 충분하다는 증거 및 유관 경력, 세입자를 잘 추천하는 편지 등이 필수이다. 이밖에 새 세입자의 호주 영주권 소지 여부가 중요한 기준이다. 한국에 있는 자산은 그리 도움이 되지 않는다. 호주 내에 있는 자산-은행 예금, 집, 자동차-이 중요하게 참조된다.
만약 세입자의 재정능력이나 사업경력이 미흡한 경우, 건물주가 조건부로 승인을 할 수도 있다. 이때에는 대개 임대료에 대한 보증금을 인상시키는 경우가 많다. 또 건물주가 전혀 만족하지 못하는 경우, 새 세입자에 대한 사업 인수 및 임대 계약 인수 승낙을 거부하게 된다. 하지만 건물주의 승인 거부는 합리성이 있어야 하며, 관련법에 다르면 건물주는 비합리적으로 임대 계약 인수 승인을 거부할 수 없다.
건물주의 절대적인 재량권
관련법 63조에 따르면 기존 세입자나 새 세입자가 전대(sub-lease)를 요구하거나 신청하는 경우, 이를 허락하는 것은 전적으로 건물주의 재량에 달려 있다.
건물주의 권리금(Key money) 요구 금지(관련법 23조)
이미 지난번에 설명하였듯이 관련법에 따르면 건물주가 새 임대 계약서를 작성할 때, 전대(sub-lease)를 체결할 때, 임대 계약서의 기간 연장을 할 때, 이른 바 건물주의 권리금 요구를 하지 못하도록 규정하고 있다. 하지만 다음과 같은 경우에는 권리금으로 간주하지 않아 건물주가 요구를 할 수 있다:
-임대료를 선불로 받는 것
-임대 계약과 관련하여 세입자가 그 법적 의무를 지키도록 보증금(security deposit)을 받는 것
-건물주가 임대 계약에 따라 자신의 자산(plant & equipment)을 세입자에게 팔고, 그 대금을 받는 것
-건물주가 프렌차이즈 사업체 임대 계약을 승인하면서 받는 프렌차이즈 승인 대금을 받는 것
보증금 (security deposit) (관련법 24조)
세입자가 건물주에게 보증금을 지불하는 경우, 건물주는 그 보증금을 이자가 발생하는 은행 구좌에 예치시켜야 한다. 또 세입자가 은행에 보증금을 예치하고 (bank guarantee) 그 증서를 건물주에게 제공하는 경우, 이를 보증금 대용으로 인정하고 거부해서는 안된다.
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