코로나 바이러스 비상 사태 – 상업용 (Commercial) 임대 계약 및 거주용 (Residential) 임대 계약
상업용 (Commercial) 임대 계약
2020 년 4 월 7 일, 호주 정부는 코로나 바이러스 사태로 인해 타격을 받은 중/소 기업이 갖고 있는 상업 임대 계약 (Lease) 원칙에 대한 의무적 행동 수칙을 승인했다. 이 행동 수칙은 아래 조건을 만족하는 사업체에 적용된다.
- 1년 매출이 5 천만 달러 이하인 중/소 기업; 그리고
- 연방 정부의 JobKeeper Payment를 받을 자격이 있는 사업체, 즉
- 1달 매출이 작년 같은 시기에 비해 30% 이상 하락한 사업체.
이 행동 수칙은 건물주와 세입자가 렌트비를 협상할 때, 아래의 원칙을 반드시 따라야 한다고 말한다.
- 건물주는, 코로나 바이러스 사태로 인해 세입자가 재정적으로 직접적인 타격을 받는 기간 혹은 사업체 정상화를 위해 필요한 합리적인 기간 동안, 세입자가 임대료를 내지 못 한다 하더라도, 앞으로 6개월간 임대차 계약을 종결할 수 없다.
- 세입자는 임대차 계약에 명시된 모든 계약 내용을 반드시 존중해야 하며, 임대차 계약을 존중하지 않는 다면, 이번 행동 수칙의 보호를 받을 수 없다.
- 건물주는 반드시 세입자에게 렌트비 감면 그리고 렌트비 지불 연기를 제안해야 하며, 감면 혹은 지불 연기는 평소에 내는 렌트비의 100%를 커버해도 되고, 비례 감면의 원칙을 적용한다. 렌트비 감면 혹은 지불 연기등 구체적인 내용은 각 각의 해당 건물주, 세입자 그리고 세입자의 사업 매출 감소에 따라 결정해야 한다.
- 렌트비 감면은, 비례 감면에 의해 조정된 렌트비 총 디스카운트의 50%의 렌트비를 감면 해야 한다. 하지만, 건물주는, 세입자가 임대차 계약 조건을 이수하는 데 문제가 발생될 것이 예상된다면, 50% 이상의 감면을 고려해야 한다. 또한 세입자는, 건물주가 50% 렌트비 감면을 해 줄 재정 상황이 되는 지를 고려해야 하고, 세입자는 건물주와 상의하여, 50% 미만의 렌트비 감면에 동의할 수도 된다.
- 렌트비 지불 연기는 남은 임대차 기간 혹은 최소한 2년에 걸쳐서 이루어 져야 하며 (건물주와 세입자가 동의한다면, 2년 미만의 기간이 적용되어도 됨), 이 뜻은, 몇 몇 세입자들은 리스가 끝난 후에도, 지불이 연기된 렌트비를 계속 건물주에게 약속한 대로 나누어 내야 하는 상황이 생길 수도 있다.
- 아웃고잉 중에 세입자가 건물주를 위해 법적으로 반드시 내야 하는 비용 (예, 카운실 레이트, 토지세) 혹은 보험등은 세입자가 내야 하며, 금액은 건물주가 해당 기관 (예, 카운실 혹은 SRO)에서 받은 감면 비율 만큼 세입자에게 동일하게 감면 적용해야 한다.
- 건물주는, 건물 소유를 위해 돈을 빌린 은행에서 융자 원금 및 이자 지불 연기라는 혜택을 받았다면, 비례 방식으로 세입자에게 렌트비 감면 혜택을 전달해야 한다.
- 건물주는, 세입자가 사업을 하지 못한 기간 동안 발생한 아웃고잉이나 혹은 다른 기타 부대 비용들의 청구를 세입자에게 전가해서는 안되는 쪽으로 고려해야 한다. 물론, 세입자의 사업 장소에 사업 못 하는 기간 동안 불필요한 서비스를 줄이는 권한은 건물주에게 있다.
- 이 행동 수칙에 의해, 건물주와 세입자가 협상한 내용 중에 하나가, 세입자가 차후에 건물주에게 돈을 갚는 것이 포함된다면, 세입자가 건물주에게 돈을 갚는 이 행위는 세입자가 버거운 재정적 부담을 지지 않도록, 긴 기간에 걸쳐서 이루어 져야 한다. 세입자가 건물주에게 돈을 갚는 이 행위는 이 코로나 바이러스 사태가 끝난 직후 혹은 임대차 계약이 끝나기 전에는 시작되면 안 된다.
- 건물주는 감면된 렌트비 금액에 대한 부대 비용 (fees), 이자 혹은 그 이외의 기타 비용등을 더 하면 안 되며, 지불 연기가 합의된 렌트비에도 이자, 부대 비용 혹은 패널티 형식의 비용이 더해 지면 안 된다.
- 건물주는 임대차 계약의 일원으로 세입자가 건물주에게 전해 준 리스 보증금(현금, 뱅크 개런티등)을, 세입자가 렌트비를 안 낸다 하더라도, 코로나 바이러스 사태가 계속되는 기간 혹은 사업 정상화 기간에는 인출/사용하면 안 된다.
- 렌트비 감면 기간 혹은 렌트비 지불 연기 기간 만큼, 세입자는 임대차 계약 기간을 연장할 기회를 건물주로부터 받아야 한다.
- 건물주는 코로나 바이러스 사태 기간 동안 그리고 사업체 정상화에 필요한 합리적인 기간동안에는 임대료 인상 동결에 동의한다.
- 건물주는 코로나 바이러스 사태 때문에 사업 운영을 못하거나 운영하는 시간을 줄인 세입자에게 패널티를 부여하거나 제제를 가할 수 없다.
건물주와 세입자가 합의에 실패한다면, 정부 해당 기관(Victorian Small Business Commission (VSBC))에 중재를 요청해야 한다.
거주용 (Residential) 임대 계약
- 세입자이며, 렌트비를 더 이상 낼 능력이 없다면, (빅토리아 주 법령에 의해 – 2020년 9월 26일까지 유효한 법령), 임대차 계약을 파기하고, 이사를 나갈 수 있다.
- 세입자이며, 이사를 나가기를 원하지 않는 다면, 일부 행위 (예, 집을 부셨거나, 불법 행위(마약 재배등)를 했거나, 돈이 있음에도 일부러 내지 않는 행위, 혹은 심한 폭력이 가해진 행위등)가 아니면, 전적으로 렌트비를 낼 재정 능력이 없더라도, 집 주인은 세입자를 내 쫒아 낼 수 없다.
- 세입자이며, (코로나 바이러스 사태로 인해, 직장을 잃어) 현재 렌트비를 낼 재정 능력이 되지 않는다면, 집 주인 혹은 부동산에 연락하여, 렌트비 삭감을 요청해야 하며, 동시에, 세입자는 렌트비를 안 내는 것은 거주용 임대 계약을 어긴다는 점은 잊어서는 안 된다. 렌트비 삭감 금액은 세입자가 낼 수 있는 금액 정도에서 제안되어야 하며, 집 주인과 금액에 대한 동의가 이루어졌을 때는, 동의된 내용에 대한 간략한 서류 작성이 필요하다.
- 2020년 3월 29일부터, 집 주인은 세입자에게, 집에서 나가라는 통지를 하지 못한다. 하지만, 세입자가 일부 특정 행위 (예, 집을 부셨거나, 불법 행위(마약 재배등)를 했거나, 돈이 있음에도 일부러 내지 않는 행위, 혹은 심한 폭력이 가해진 행위등)를 했을 때는, 집 주인은 여전히 집에서 나가라는 통지를 세입자에게 할 수 있다.
- 집 주인과 세입자가 렌트비 삭감에 대한 동의가 이루어지지 않는다면, Consumer Affairs Victoria에 바로 연락하여 dispute resolution service를 요청해야 한다. 이 서비스는 무료이다.
- 세입자는, 빅토리아 주 정부에서 제공하는 $2,000의 Rent Relief Grant를 신청할 수 있으며, 이 Grant가 여의치 않더라도, 호주 연방 정부의 Centrelink를 통해 Rent Assistance를 신청하여 수령할 수도 있다.
- 집 주인은 2020년 9월 26일까지 거주용 임대 계약 렌트비를 인상할 수 없다.
- 집 주인은 바로 본인의 융자 은행이나 보험회사에 연락하여, 그들이 도와 줄 수 있는 부분이 있는지를 알아 봐야 한다.
- 집 주인이 세입자에게 렌트비를 삭감해 준 다면, 집 주인의 토지세는 SRO에서 25% 감면 받는다.
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