사업 장소를 임대한 후 해당 장소에서 사업을 운영하고 계십니까? 아니면 건물주로서 임대 사업을 하고 계십니까? 임대하고 있는 사업 장소가 소매 임대(Retail Lease)인지 상업 임대(Commercial Lease)인지 알고 계신가요?
상업 임대 (Commercial Lease)
상업 임대는 주로 창고, 저장소, 또는 소매업이 없는 대규모 상업용 건물과 같은 공간에 적용됩니다. 호주 빅토리아 주에서는 상업 임대가 특정 법률의 규제를 받지 않으며, 일반적으로 건물주에게 유리한 조건으로 설정될 수 있습니다.
상업 임대 계약에서는 주로 다음과 같은 항목이 포함됩니다:
- 임대료 지불 방법과 시기
- 임대 계약 갱신 검토 방법 및 시기
- 임대 장소의 유지 관리 및 수리
- 임대 계약 위반 및 종료 처리 방법
소매 임대 (Retail Lease)
소매 임대는 상품과 서비스를 최종 소비자에게 판매 및 제공하기 위한 장소에 해당합니다. 호주 빅토리아 주에서는 소매 임대법(Retail Leases Act (Vic))에 따라 법률적 보호를 받습니다.
소매 임대는 상업 임대와 비교했을 때 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다:
- 필수 공개 요건: 건물주는 임대와 관련된 모든 정보를 포함한 공개 진술서를 세입자에게 제공해야 합니다. 여기에는 임대 건물의 상세 정보, 주차 공간, 부대 비용, 예상 임대 비용 등이 포함됩니다. 이는 세입자를 보다 안전하게 보호하는 역할을 합니다.
- 비용 청구 제한: 소매 임대법은 건물주가 토지세, 유지 보수 비용 등 특정 비용을 세입자에게 청구하거나 회수하는 것을 금지합니다.
- 법적 일관성: 소매 임대법은 임대 계약이 법적 요건을 충족하지 못하는 경우 해당 조항을 무효화하고 법적으로 적합한 조항으로 대체합니다.
상업 임대와 소매 임대의 주요 쟁점
2017년까지 상업 임대와 소매 임대의 구분은 논란이 많았습니다. 상업 임대는 건물주에게 유리했기 때문에, 건물주들은 임대를 “비 소매업”으로 분류하려는 경향이 있었습니다. 상업 임대에서는 건물주가 다음과 같은 비용을 세입자에게 전가할 수 있었습니다:
- 임대 계약 준비 및 협상에 소요된 법적 비용
- 건물 토지세
- 헤드리스 관련 임대 의무
- 부동산 관리 수수료
하지만 2017년 빅토리아 주 상위 법원의 판결(CB Cold Storage Pty Ltd v IMCC Group (Australia) Pty Ltd [2017] VSCA 178)은 이와 같은 분쟁 해결에 큰 전환점이 되었습니다.
이 사건에서 세입자는 임대 장소에서 냉장 보관 사업을 운영했으며, 건물주는 토지세 납부 책임을 세입자에게 전가하려 했습니다. 그러나 법원은 **”최종 소비자 테스트”**를 기준으로 해당 임대가 소매 임대에 해당한다고 판결했습니다. 최종 소비자 테스트란, 상품이나 서비스를 획득한 사람이 궁극적인 소비자인지를 판단하는 기준입니다.
결론적으로, 법원은 임대 장소가 소매 임대에 해당하므로 건물주가 토지세를 세입자에게 전가할 수 없다고 판단했습니다.
솔로몬 법률 사무소
솔로몬 법률 사무소는 지난 17년 동안 빅토리아 주에서 상업 및 소매 임대와 관련된 서류 검토 및 법률 조언을 전문적으로 제공해 왔습니다. 관련 문의가 있으시면 언제든 연락 주시기 바랍니다.
