그 동안 수차례에 걸쳐 이 곳 호주에서 자영업을 하는 교민이 부딪치는 사업체 구매 시의 문제점, 사업체매매 계약서 작성 전 상업용 임대차 계약서에 관련된 서류 받기 등을 설명하였다. 이번 주는 이미 간략히 언급했던 상업용 임대차 법에 대해 간략하지만 구체적으로 알아보겠다. 이미 누누이 설명한 것처럼 자신이 하는 사업의 성패에 여러 가지 요소가 있지만 성공적인 사업체를 운영하기 위한 사업장 임대에 관한 임대차 계약서 내용을 잘 알아두는 것이 자신의 사업 성공에 중요한 요소라는 것을 다시 한번 강조한다. 특히 아래에 설명하는 2003년 상업용 임대차 법은 이 곳 임대차 계약법에 따른 임대차 계약서 작성 시 기준이 되는 법임으로, 사실상 이 법을 이해하면 임대차 계약서의 핵심을 안다고 해도 과언이 아니다.
*임대차 계약(Lease)란 무엇인가?
이 것은 일종의 계약서로서 자신의 사업체 필요한 공간을 다른 사람(건물주인)에게 빌릴 때 작성하는 법률적인 계약서이다. 빌리는 대상이 사무실, 창고, 또는 대지일 수 있으며, 대개 장기간 (수년 이상)일 때가 많다. 일단 이런 계약서를 맺으면 건물주(landlord)는 안정적인 임대료를 확보하게 되고, 세입자(tenant)는 장기적으로 임대한 장소에서 안정적으로 사업을 할 수 있는 권리를 확보하게 된다. 이런 계약서에는 임대기간, 임대기간 재 연장 방법, 연간 임대료, 매년 임대료 인상방법 등이 명시되어 있다. 또 이렇게 임대계약을 한 후 사업을 하다 제3자에게 팔게 되는 경우, 기존 세입자가 확보한 임대 계약 조건을 새로 기존 사업체를 인수하는 새 구입자가 남은 임대기간 조건을 그대로 승계한다.
*2003 상업용 임대차 법(The Retail Leases Act 2003)
기존 2003년 5월 이전에 시행되던 관련법을 개정한 법으로 소규모 자영업(small business)을 하는 사람들의 권리를 보다 확보한 법이다. 이 법의 적용대상은 새로운 임대차 계약서나 기존의 임대차 계약을 갱신할 때 적용되며, 임대기간이 1년이상 되는 것에 한해 적용된다. 이법의 특징은 이전 법과 비교할 때 다음과 같은 점이 강화되었다:
– 소규모 사업 운영 세입자의 권리가 더 증진됨, 새로운 임대 계약 시 최저 임대기간 5년 이상으로 의무화, 건물주에 부과되는 토지세(land tax) 세입자에게 부과시키는 것 금지, 건물주의 불공정한(unfair practices) 행위 금지, 임대 계약 분쟁 시 이전 관련법과 대비해 보다 신속하고 저렴한 중재 제도 도입.
*임대 계약서 정보 공개서 (The Disclosure Statement)
도입된 상업용 임대차 법은 세입자가 임대차 계약서를 작성하기 전, 건물주가 반드시 이른바 임대 계약서 정보 공개서를 새 세입자에게 주도록 의무화하고 있다. 그 내용에는 세입자가 내야 되는 임대기간, 연간 임대료, 임대료 외 부대비용(outgoings) 등이 명시되어 있다. 쉽게 말해 이런 정보를 미리 세입자에게 공개하여, 임대계약 후 건물주가 임대 계약서 전 명시하지 않은 다른 비용을 받지 못하게 함으로서, 세입자를 보호하는 안전장치라 할 수 있다.
*기타 부대 비용(Outgoins)
세입자가 건물주에게 내는 임대료(rent)외 다른 비용을 말한다. 다음과 같은 것이 여기에 해당 된다- 임대 건물 재산세(council rates), 보수 및 수리비, 보험료, 임대 건물 관리비(body corporate levy), 광고비, 세입자가 내야 되는 기타 사용료 (전화비, 전기 사용료, 수도 사용료, 쓰레기 치우는 비용).
*변호사 비용
일반적으로 새로운 임대차 계약서를 작성할 때 드는 변호사 비용은 건물주/세입자의 변호사에게 각각 지불한다. 따라서 새 임대차 계약서를 작성할 때 드는 건물주의 변호사 비용을 세입자에게 부담시킬 수 없다. 하지만 기존 임대차 계약서를 다른 사람에게 넘기는 경우(transfer of lease)에 발생하는 건물주 변호사 비용은 사업체를 팔고나가는 기존 세입자가 내는 것이 통례이며, 건물주가 합법적으로 요구할 수 있다.
*세입자에게 권리금(key money) 요구 금지
건물주는 새 임대계약서를 작성하거나 기존 임대계약서를 다른 사람에게 양도하는 경우 이른바 권리금을 요구할 수 없다. 사업체를 팔고나가는 기존의 세입자가 새로 들어오는 과정에서 건물주가 허락을 해주는 조건으로(예: 임대기간 연장, 사업체 판매 승인) 이른바 권리금을 요구하는 과거 일부 건물주의 관행을 법적으로 금지시켜, 세입자의 권리를 증진시켰다.
*임대료 보증금(Security deposit)
건물주가 요구하는 보증금으로 세입자가 임대료를 내지 않거나 임대 건물을 훼손시키는 것에 대비해 세입자가 내야하는 보증금이다. 대개 세입자 월세의 3개월 또는 6개월에 상당하는 것을 내는 것이 통례이다. 상업용 임대차 법에 어긋나지 않는다.
*최저 임대 기간 및 임대 계약 갱신
현행법에 따르면 새로운 임대차 계약서를 만드는 경우, 건물주가 임대기간을 최저 5년 보장하도록 되어 있어 세입자의 권리에 도움이 된다. 하지만 예외가 있음으로 5년이 보장되는 것은 아니다. 또 기존 임대차 계약을 갱신하는 경우 5년 보장은 해당되지 않는다.
다음 주에도 임대차 계약에 관련된 내용을 수차례에 걸쳐 조금씩 더 깊이 알아 보겠다:
-5년 임대기간 보장의 예외, 건물주가 기존 임대차 계약서를 다른 사람에게 양도하는 것을 승인하는 기준, 기존 임대 계약서의 갱신, 임대 건물의 재개발 조항.
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