호주에서 주택구입시 구매자가 알아 둘 점에 대해 지난 몇 주 사이에 알아보았다. 오늘은 그런 절차중 구매자가 신경을 써야 될 점에 대해 알아보겠다.
이미 지난 간 글에서 설명하였듯이, 주택 매매가 성사되려면, 우선 매매 당사자간에 조건부 매매 계약서가 체결되어야 한다. 이어서 양쪽 변호사들이 조건 해지 작업(removal of conditions)을 하고, 해당 주택에 대한 실태 확인 조사(due diligence)를 한다. 이어서 명의 이전(transfer of land), 매매 종결로 이어 지는 것이 아주 대략적인 부동산 구입절차이다.
주택매매 절차의 첫단계인 조건부 매매 계약은 우선 매수인(purchaser)이 얼마에 사겠다는 제의(offer)를 하고, 매도인(vendor) 이 그 제의를 승낙했을 때 조건부 매매 계약이 성립된다. 일단 매도 인이 승낙을 하면 계약이 성립됨으로 구매자는 구매 가격 제의시 심사수고를 한후 구매가격 제의를 해야한다.또 이렇게 구매 가격을 제의하고 계약서에 서명(signature)을 하게 될 때 대개 계약금(deposit)으로 구매가격의 10%를 부동산에 지불하는 이곳의 상관례이다. 물론 이 계약금은 계약서의 조건을 해지하는 과정에서 조건이 충족되지 않는 경우 대부분 되돌려 받게되지만, 경우에 따라서는 매도인과 매수인 또는 부동산 중개인간의 계약조건 해석상의 분쟁으로 쉽게 되돌려 받지 못하거나, 계약위반으로 이미 낸 계약금을 몰수 당할 수 있음으로 계약서를 쓰기전 자기 변호사를 선정하여 법률자문을 구한 후 계약서에 서명하는 것이 바람직하다.
또 매수인이 계약서에 서명을 했더라도 매도 인이 같이 서명을 하지 않는 한 그 계약은 성립되지 않는다. 또 일단 매도인 매수인이 일단 서명을 한 경우 추후 쌍방이 동의하지 않는 한 계약조건을 변경하는 것은 불가능하다고 할 수 있다. 이렇게 계약시 서명을 한후 변경이 불가능함으로 함부로 서명하지 않고 법률자문을 받은 후 서명을 하는 것이 바람직하다.
이렇게 중요한 계약서를 서명한 후 마음이 바뀌거나, 법률자문을 추후 받도록 하기 위해 (소비자 보호측면) 3일간의 유예기간을 주는데 이것을 냉각기(cooling-off period)라 한다. 따라서 매수자의 입장에서는 자신이 서명하는 매매 계약서에 이런 냉각기를 요구하는 것이 자신의 권익보호에 유리하다. 3일의 유예기간은 통상적이지만 경우에 따라 이기간을 연장하거나 없앨 수 있다.
매수인의 변호사입장에서는 이 3일이 너무 짧아 추가연장 신청을 하는 수가 많다. 또 법정공휴일이나 주말(토/일요일)은 이 3일 계산에 계산하지 않는다. 그러나 주의해야될점은 냉각기 혜택은 예외가 많아서 다음경우에는 냉각기 혜택이 해당되지 않는다. 변호사의 법률자문을 미리 받은 경우, 전에 비슷한 계약서를 작성한 적이 있어, 구매자가 이런 계약서 작성에 익숙하다고 인정되는 경우, 주거용 주택 경매에서 주택을 산 경우, 상업용 부동산 매매의 경우-. 이런 경우 냉각기는 적용되지 않는다.
부동산 중개인이 작성하는 계약서 내용은 일반적으로 매도자의 입장에서 작성된다고 보면 됨으로(중개인은 매도인의 대리자로서 매도인 한테만 수수료를 받는다), 매수인에게 불리한 계약내용들이 있기가 쉽다. 따라서 매수인의 변호사가 계약서를 검토한후,매수인에게 유리한 또는 가급적 덜 불리하게 계약내용을 수정하는 것이 바람직하다. 하지만 일단 냉각기가 끝나면 이런 계약수정은 불가능하며 냉각기 만료이전에 모든 것이 수정되어야 한다.
이밖에 주택구매시 주택과 함께 딸려오는 것들이 무엇이 있는지(chattels) (예: 지붕 위의 위성 안테나,식기 건조기, 고가의 고풍 전등, 커튼, 벽난로, 블라인드) 구체적으로 계약서에 명기하지 않으면 나중에 당연히 딸려 온다고 믿었던 것을 받지 못하는 경우도 생긴다. 따라서 그런 것들을 확실히 계약서에 명기하는 것이 바람직하다. 또 입주시 집청소 상태, 남겨진 쓰레기가 있을 경우의 비용을 누가 얼마큼 낼 것인지를 명확히 밝혀 놓아야, 추후 발생할 수 있는 분쟁이나 비용을 줄일 수 있다.
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