빅토리아 주의 입법 기관인 주 국회에서 2020년 4월 23일 통과시킨 Covid-19 Omnibus (Emergency Measures) Act 2020 (the Act) 법은 상업용 사업 장소 임대차 계약에 관한 특별 법령인 Covid-19 Omnibus (Emergency Measures) (Commercial Leases and Licences) Regulations 2020을 입법화 하는 역할을 하였다. 이 특별 상업용 임대차 계약법 2020 법령은 호주 연방 정부가 2020년 3월 29일 발표한 상업용 임대차 계약에 관한 행동 강령(Code of Conduct)과 다른 점이 있어 분쟁의 여지가 있지만 여하튼 빅토리아 주에서는 호주 연방 정부의 행동 강령에 합법성을 부여하기 위한 이 특별 법령을 통과시켰고, 이 법령의 중요한 내용을 아래에 요약하여, 많은 소 상공인 한인 교민에게 도움이 되고자 한다.
- 의무: 건물주와 세입자 모두 선의(good faith)를 갖고, 협상에 참여해야 하며, 합리적으로 행동한다 (Regulation 8).
- 적용 기간: 2020년 3월 29일부터 2020년 9월 29일까지 (Regulation 4).
- 적용 대상: 모든 건물주와 대부분 세입자 (예외 세입자는 농업용 임대차 계약서를 소지한 세입자 (Regulation 6), 총 연간 매출이 $50 million 이상인 세입자는 법령 적용 대상에서 제외 (Regulation 7)) – 이 때, 세입자는 반드시 JobKeeper 프로그램에 참여하는 세입자이어야만 한다. (Section 13 of the Act).
세입자가 건물주에게 렌트비 감면을 요구하는 방법 (Regulation 10):
- 세입자는 반드시 서면으로 렌트비 감면을 건물주에게 요청한다;
- 서면 요청할 때 함께 제출해야 하는 서류는;
- 세입자는 이번 특별 법령에 해당하는 임대차 계약을 갖고 있으며 (예, 리스 사본);
- 세입자는 총 연간 매출이 $50 million 미만인 사업을 운영하는 세입자이며 (예, 사업체의 연간 매출을 증명할 회계 자료 – 통상적으로 세무서에 제출하는 한 달치 혹은 한 분기치 매출 기록 사본 정도);
- 세입자는 세무서의 잡키퍼 프로그램에 참여할 수 있는 자격이 있으며 (세무서에서 나온 잡키퍼 아이디 혹은 영수 번호);
- 제출해야 하는 서류는 법정 선언서나 감사 받은 자료는 아니어도 되나, 모든 자료는 사실을 근거로 한 자료이며 거짓 자료 제출은 절대로 안 된다.
- 세입자가 위 2번에 말한 자료를 건물주에게 서면으로 제출하면, 건물주는 세입자에게 렌트비 감면에 대한 제안을 14일 이내에 해야 한다 (Regulation 10(3)).
- 건물주가 세입자에게 렌트비 감면을 제안할 때는, 세입자와 맺은 임대차 계약에 관한 모든 상황을 고려하여 결정되어야 하며 (Regulation 10(4)(d)), 이는 세입자 사업체의 매출 감소, 다른 종류(예 아웃고잉)의 감면 혜택, 렌트비 감면을 안 했을 경우 세입자가 사업을 계속 유지할 수 있는지 등에 대한 판단, 건물주가 관청이나 은행에서 받은 혜택등을 고려해야 한다.
렌트비 감면:
- 특별 법령에 의하면, 건물주의 렌트비 감면 제안은 임대차 계약에 관한 모든 상황을 고려해야 하며, 렌트비 전체(100%)에 대해 적용 기간 동안 고려해야 하며 (Regulation 10(4)(a)), 감면된 렌트비의 50%는 렌트비 면제 (free)의 형태이어야 하나, 이는 건물주와 세입자가 서면으로 다른 %에 합의해도 된다. 그러나, 이 법령 구절(Regulation 10(3))은 Code of Conduct에 나온 pro rata 개념에 집착하지 않고, 어떤 형태이던 감면이 있으면 된다고 의미하고 있어, Code of Conduct와는 완전 동일한 의미를 담고 있지는 않다. 또한, 건물주들은 세입자가 부유하고, 충분한 현금을 보유하고 있으며, 코로나로 인해 사업체 매출에 영향이 없거나 한다면 그 상황도 충분히 고려하여 렌트비 감면을 줄일 수도 있다 (Code of Conduct에 비해 건물주에게 더 유리하게 해석될 수 있다).
- 건물주와 세입자가 렌트비 감면에 동의할 수 없다면, 법령 Regulation 20에 근거해 Victorian Small Business Commissioner에게 중재 신청을 해야 한다.
렌트비 감면중에 렌트비 지불 지연의 결과로 인한 임대차 계약 연장 (Regulations 13 & 16):
- 건물주가 렌트비 지불 지연을 세입자에게 제안한다면, 반드시 임대차 기간 연장을 또한 제안해야 하나 상황에 따라서는 건물주가 임대차 계약 연장을 원하지 않을 수도 있고 세입자가 임대차 계약 연장을 원하지 않을 수도 있으며, 남은 임대차 기간이 많지 않을 수도 있고 하니, 건물주와 세입자가 임대차 계약의 연장에 대해서는 선의를 갖고 상의하여 합의하면 된다.
- 건물주는 세입자에게 임대차 계약 기간 연장을 제안하고 싶지 않다면, 렌트비 지불 지연 없이, 결국 렌트비 면제만 제안해야 하는 경우도 있을 것이다.
코로나 바이러스 사태로 인해, 많은 손님들이 렌트비 감면에 대한 문의를 하고 계시며, 종종 세입자의 은행 잔고 혹은 소유한 부동산의 은행 융자에 있는 equity를 확인하자는 건물주도 있고, 렌트비 감면 없이 렌트비 지불 지연만 제안하는 건물주도 많으며, 또한 이런 대화를 나누는데 들어갔다면서 건물주 변호사 비용을 청구한 건물주도 있고, 혹은 온라인 세일이 여전히 발생하고 있는데도, 렌트비를 전혀 낼 수 없다고 다짜고짜 고집을 부리는 세입자 때문에 난처한 상황에 처한 건물주들도 계시다.
Code of Conduct 혹은 이 특별 법령 모두 건물주와 세입자의 선의를 강조하고 있으며, 합의 도출에 어려움을 겪으신다면 바로 중재를 요청하여, 선의의 원칙을 고집할 중재 관청에 의지하는 방법이 가장 좋은 듯하다.
과정 요약
임대차 계약서 |
ü 총 연간 매출이 $50 million 미만인 소/중소 규모 상공인ü 잡키퍼 프로그램 참여ü 적용 대상 임대차 계약 소지 – 농업용 리스 아니어야 함ü 건물주에게 서면으로 렌트비 감면 요청 |
건물주에게 렌트비 감면 요청 |
ü 세입자는 건물주에게 서면으로 렌트비 감면을 요청해야 함ü 소유하고 있는 임대차 계약서는 이 법령의 적용 대상이며,ü 세입자의 총 연간 매출이 $50 million 미만이고,ü 세입자는 잡키퍼 프로그램 적용 대상임을 알리는 서면을 건물주에게 제출 |
건물주의 제안 |
ü 세입자의 서면 요청을 받은 후 14일 이내에 세입자에게 렌트비 감면에 대한 제안ü 2020년 3월 29일부터 2020년 9월 29일까지 렌트비 감면 (면제 및 지불 지연)에 관한 제안을 세입자에게 알림ü 건물주의 렌트비 감면에 대한 제안은, 세입자의 매출 하락, 다른 비용 감면 및 할인, 세입자의 비즈니스가 살아 남을 수 있을 지, 그리고 건물주의 경제적 사정등을 모두 고려한 후에 제안해야 한다. |
분쟁 해결 |
ü 건물주의 렌트비 감면에 대해 세입자가 동의하지 않고 합의가 이루어 지지 않는다면, VSBC에 중재를 요청ü VSBC에서 중재가 이루어지지 않는다면, VCAT이나 법원에 갈 수 있음 |
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