지난 주(9월10일)에 설명한 건축 계약서 대강은 계약서 작성 시 유의해야 할 일반적 사항을 말했다. 또 이 곳 빅토리아 주에서 자신의 주거용 주택을 증축, 개축 또는 수리하는 경우 다음과 같은 법의 규제를 받는다:
-1993년 건축법(the Building Act 1993); the Fair Trading Act 1999 (FTA), the Domestic Building Contracts Act 1995 (DBCA).
이번 주의 주제는 주거용 주택 건설 계약서 작성 시 구체적으로 건축법이 소비자를 보호하기 위해 강요하고 있는 관련법(DBCA)의 건축 계약서 체결 시 적용 내용을 알아보겠다.
– 관련법(DBCA)의 적용 대상: $5,000 이상의 모든 주거용 주택 건설 계약서 작성 시 모든 계약서에 적용된다.
-묵시적인 보증(implied warranty): 관련법(DBCA) 8조에 의해, 주거용 주택 건설 계약서는 명문 조항이 없더라도 다음과 같은 묵시적인 보증이 내포되어 있다: 건축업자는 계약서 내용에 따라 건축업자가 전문적으로 또 제대로 공사를 수행한다(carry out the work in a proper and workmanlike manner); 건축업자가 사용하는 공사 재료는 특별히 명기되지 않는 한 새 것(new)이어야 하며, 원 계약서 목적에 적합한(good and suitable) 것이라 추정한다; 건축 공사 시 모든 관련 법규를 준수해서 공사를 하며, 계약서에 명시한 날까지 공사를 완공한다; 완공된 주택은 입주에 적합해야 한다.
-계약서에 포함되는 내용 (관련법 31조): 건축업자(builder)는 계약서 작성 시, 반드시 문서로 하고, 상세한 건축 계획서, 설계도, 관련 도면을 첨부해야한다; 또 건축업자의 등록번호, 공사 개시 일, 공사 준공 예정일 및 공사 금액을 명시해야 한다.
– 냉각기간(cooling off period): 건축업자와 계약을 체결했더라도 5일 간 냉각기간을 주며, 이 기간 동안 소비자(건축 발주자)가 마음이 바뀌면 계약을 취소할 수 있다. 단 계약서 체결 전 변호사 법률 상담을 하고 계약을 했거나, 소비자가 전에도 비슷한 계약을 한 적이 있는 경우, 이 냉각기간은 적용되지 않는다.
-체결한 계약서 변경(Variations): 크게 문제가 되는 것으로, 특히 합의한 공사 가격 변경과 공사 완공일 변경이 있다. 공사 가격 변경(variation to contract price): 대개 계약 체결 후 소비자가 마음이 변해, 공사 계약서 내용을 변경 시 발생하며, 경우에 따라 많은 추가 비용이 발생할 수 있음으로 주의를 요한다; 건축업자가 공사 가격을 변경하려는 경우, 그 이유, 소요 기간, 공사 계획 변경 시의 추가 발생 비용 및 변경되는 공사 가격을 반드시 소비자에게 통보하여, 동의를 구해야 한다. 관련법(DBCA)은 건축업자의 공사 가격 변동(인상)이 인정되는 경우를 제한하고 있으며, 소비자도 관련법을 숙지하여, 건축업자의 공사 가격 변경이나 인상에 쉽게 동의해서는 안된다. 관련법 37에 의하면 건축업자가 공사 계획서의 변경이 꼭 필요하고 처음 계약서 작성 시(공사 가격 산정 시), 합리적인 사람이 볼 때, 추후 공사 계획 변경을 예측할 수 없었다고 증명하기 전에는 이미 체결한 공사 가격을 변경할 수 없다. 공사 완공일 변경(Delays and extension of time): 계약서에 명시된 완공 예정일이 연기되면, 여러 가지 곤란한 문제가 발생하며, 많은 추가 경비가 발생한다. 일반적으로 건축업자가 합법적으로 공사 기한을 연장할 수 있는 것은 다음과 같다(관련법:32조): 불순한 날씨, 공휴일, 파업, 공사 재료 확보 불가능 등의 타당한 이유가 있는 경우에 한해 허락된다. 하지만 소비자 입장에서는 이렇게 건축업자에게 공사 지연을 허락하는 경우, 발생할 수 있는 많은 추가 비용에 유의해야 한다. 불성실한 건축업자가 관련법 32조를 핑계 삼아, 공사 완공일을 연기하지 못하도록 건축업자의 공사 과정을 세밀히 관찰 증거를 수집해 놓을 필요가 있다. 문서나 카메라로, 공사 현장에 건축업자가 나왔는지, 공사 매일 매일의 날씨 기록, 공사의 진척 상황을 사진으로 찍어 놓아 증거를 확보해 놓아야 재정 손실을 막을 수 있다. 만약 소비자의 공사 계약 변경으로 공사가 지연되는 경우, 건축업자는 당연히 지연에 수반되는 비용(인건비, 건축 장비 대여료 등)을 추가로 소비자에게 청구한다.
손해 배상액(liquidated damage): 대부분의 계약서는 이 조항을 포함하고 있다. 이 조항은 만약 계약서 완공일 보다 늦게 공사가 끝나는 경우, 건축업자가 건축 발주자(소비자)에게 지급해야 하는 손해 배상액을 말한다. 대개 공사 지연으로 인해 소비자가 추가로 내는 임대료(rent)와 은행 융자 이자에 대한 보상액을 건축업자가 지불하기로 하는 것이 대부분이다.
공사 단계별 공사비 지급(progress payments): 계약서에 따르면 공사 단계가 진행됨에 따라 단계별로 공사 대금을 건축업자에게 지불한다. 건축업자는 전체 공사비에 대한 단계별 공사 대금을 다음에 적힌 이상 요구할 수 없다(관련법 40조): 계약 예치금(deposit)-5%; 1단계 기초 공사(base stage)-10%; 2단계 골격 공사(frame stage)-15%; 3단계(lock up stage)-35%; 4단계 마무리 공사(fixing stage)-25%.
주의 할 것은 예외 조항 (관련법 40조)이 적용될 경우, 위 단계별 공사비 지급 비율이 무시될 수 있다. 또 건축업자에게 공사 진척도 보다 빨리 공사대금을 미리 지불하는 경우, 소비자가 위험에 처할 수 있다. 자신의 주거용 주택을 짓거나, 증축 및 개축하는 경우, 계약서 작성 시 위에 언급한 내용에 유의해 계약서를 작성할 필요가 있다. 이런 경우 자신의 권리나 이익 보호를 위해 법률 전문가인 변호사의 도움이 필요하면, 법률 자문을 받는 것이 바람직하다.
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