이곳에서 사업을 새로 시작하거나 기존 사업체를 사서 인수하는 사람들에게 가장 중요한 것 중의 하나가 상업용 임대차 계약을 제대로 체결하는 것과 구매자가 사업체를 사기 전 살펴볼 회계자료이다.
사업체를 인수할 때 여러 가지를 고려하지만 (예: 장소, 고객 수, 투자금) 상업용 임대차 계약서는 장기적으로 자신이 경영하는 사업체의 성패를 결정하는 중요한 서류라 하겠다. 이러한 중요성 때문에 빅토리아 주에는 이른바 소규모(small business)라고 인정된 사업체 판매 시, 반드시 임대차 계약서와 그 것을 요약 설명한 서류(the Disclosure Statement) 및 인수하고자 하는 사업체의 회계자료를 법에 규정한 양식대로 작성하여, 사업체 구매자에게 미리 주어, 사업체 구매 시 참고할 수 있도록 의무화하고 있다.
이것을 이른바 판매자의 정보공개 자료(the Vendor’s Disclosure Statement라 하는데 그 주요 내용은 다음과 같다:
-소규모 사업체 판매 시 판매자가 구매자에게 주는 의무적인 서류(임대차 계약서 및 회계 자료)이다
-여기서 소규모 사업체란 총 매매 가격이 호주 달라로 $350,000이하에 한한다
-만약 사업체 인수 전, 또는 사업체 인수 후 3개월 이내에 이 서류를 제공하지 않는 경우, 이를 근거로 매매 계약서는 결격 계약서로 이를 취소시킬 수 있다
-위와 같이 이 서류를 주지 않는 경우 별도로 $1,000의 벌금을 부과할 수 있다
-위와 같이 주정부가 개인의 사업체 매매 시, 위와 같은 조건을 법적으로 강요하는 것은 법적으로 약자라 인정되는 구매자를 보호하기 위한 일종의 안전장치라 볼 수 있다.
임대차 계약서(Lease)의 내용:
장기적으로 인수하는 사업체의 성공여부는 여러 가지 요소에 영향을 받지만, 그 중 중요한 성공의 요소는 인수하는 사업체의 임대차 계약서를 세입자의 권리가 잘 반영되도록 하는 것에 있다. 사업체 구매자의 변호사가 특히 신경을 쓰는 부분은 다음과 같다:
-인수한 사업체의 투자 자본을 충분히 회수하고, 다시 사업체를 다른 사람에게 판매할 것을 상정한 충분한 장기간의 임대계약서 확보
-임대 계약서 재연장 시(Rent Review) 세입자에게 유리한 임대료 인상 방식 확보
-세입자에게 유리한 임대료를 확보하기 위한 조언 (Rent Holiday)
-임대 기간 중 입주한 건물에 재건축 공사가 있는지(demolition clause) 또는 건물주가 요구하면 다른 장소로 사업체를 옮겨야 되는 구절이 있는지 확인
빅토리아 주에서 적용되는 관련법(Retail Leases Act 2003)은 다음과 같다:
새로 임대차 계약을 맺기 전 건물주인은 세입자에게 다음과 같은 임대차 계약서 내용인 담긴 서류를 미리 세입자에게 주어야 한다:
-적용되는 임대차 계약서(Lease 또는 Transfer of Lease) 사본 및 그 요약본(The Disclosure Statement)
-임대 계약조건, 약정 임대료, 약정 임대료 외에 세입자가 부담하는 기타 비용(Outgoings) 임대료 인상 방식, 약정 보증금 액수(Security Deposit), 수리비는 누가 낼 것인지, 입주자를 위한 시설공사를 하는 경우, 그 비용을 누가 내는지, 임대차 계약서를 작성할 때 드는 변호사 비용은 누가 내는지…
회계자료(Form 2)의 내용:
-최근 3개월 미만에 작성된 회계 자료로, 팔려는 사업체의 손익계산서(Profit & Loss Statement) 및 대차 대조표 정보가 수록되어 있다.
-또 이런 회계 정보를 작성한 세무사나 회계사가 이런 정보가 진실 된 것이라는 서명을 해야 한다.
사업체를 구매하는 사람에게 유용한 정보이지만, 실제상황에서 판매 사업체 주인이 정직하게 회계처리를 하지 않은 경우, 실제 회계 정보와 보고된 장부상의 숫자 간에 큰 괴리가 있어, 현실적으로 도움이 안되는 경우가 많다. 하지만 사업체 구매 시, 특히 매출액 확인은 굉장히 중요한 구매 조건의 하나임으로 자신의 변호사를 동원하여, 사업체 구매 계약 확정 전, 특정기간동안 구매자가 인수하려는 사업체의 일일 매상을 확인할 안전장치를 계약서에 삽입시킬 필요가 있다.
이밖에 대차 대조표상에 나타난 감가 상각표에 나타난 시설비의 내역을 자세히 조사하여 사업체 인수 시, 인수가격에 포함된 권리금 및 시설비 가격을 자신에게 유리하게 조정할 세심한 노력이 필요하다. 같은 가격을 주고 사업체를 사더라도, 책정된 권리금 및 시설비가 얼마냐에 따라 추후 구매자의 손익계산서 및 이런 사업체를 판매 시 발생하는 자본이득세(Capital Gains Tax) 문제가 발생하기 때문이다. 세무지식이 풍부하지 않은 일반인은 자신의 세무사나 이런 경험이 있는 변호사의 전문적인 조언을 받을 필요가 있다.
또 자신의 사업체를 판매하려는 사람은 임대차 계약서 및 관련 회계정보를 자신의 변호사에게 주고 사업체 매매계약서 작성을 부탁해야 한다. 이런 관련서류가 없이는 사업체 매매가 지연되기 때문이다.
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