지금까지 주마간산 격으로 사업체 구매 시 유의할 사항에 대해 아주 간단하게 알아보았다.
앞으로 약 1달간에 걸쳐 사업을 운영하면서 부딪치게 되는 임대차 계약서 작성 내용 및 합리적인 계약서 작성 요령에 대해 알아보겠다.
일반적으로 1년 이상 건물을 사용하는 경우, 반드시 문서로 계약서를 작성할 의무가 있다. 임대차 계약서의 주된 내용은 건물주와 임차인이 지켜야 할 상세한 계약내용을 담고 있다. 그중 중요한 것은 연간 임대료, 부대비용, 임대기간, 연간 임대료 인상 방법, 임대 계약 연장 방법, 임대료 분쟁 시 해결방식, 건물수리비 등이다.
이곳에서는 2003년 임대차 법이 있어, 약간은 경제적으로 약자인 임차인을 보호하는 역할을 하지만, 이것은 주로 절차상 건물주가 지켜야할 내용이 많고, 임대료를 정하는 것 등은 결국 자본주의 등식인 수요 공급과 건물주와 임차인의 협상력에 의해 대부분이 결정된다. 따라서 누가 어떤 유리한 조건으로 임대계약서를 작성하는가가 장기적으로 본인들이 경영하는 사업체의 성패에 큰 영향을 끼친다 할 수 있다. 예를 들면, 장기적으로 사업 할 권리를 확보하기 위해, 10년 임대계약을 원하는 임차인의 경우, 가능한 임대기간을 짧게 잡고, 임대기간을 여러 번 갱신할 수 있는 권리를 넣는 것이, 한 번에 장기간 임대기간을 정하는 것 보다 유리하다. 만약 사업이 예상대로 안 되어 적자가 감당키 어려울 때, 장기임대 계약 시, 계약파기가 거의 불가능함으로, 진퇴양난에 빠질 수가 있다.
이와는 반대 경우로, 사업이 날로 번창하여 계속사업을 하고 싶은 데, 계약기간이 짧게 남게 되는 경우 사업체를 팔수도 없고, 건물주가 계약연장에 소극적인 경우, 애가 타는 것이 임차인 형편이기 때문이다. 따라서 계약서 작성 시 자신의 변호사에게 자신의 장기이익을 대변할 수 있도록 서로 잘 상의 할 필요가 있다.
임대료 조정 시 대개 연간 소비자 물가 인상률에 맞추어 인상하면 문제가 없으나, 가끔은 인상률이 50% 또는 80%로 통보를 받으면, 임차인의 처지는 한마디로 망연자실 주고 싶거나, 어쩌다 이민을 와서 이 꼴을 당하나, 별별 생각이 들기도 한다. 그렇다고 그만 나가게 해 달라고 해도, 남은 계약기간을 이유로 건물주가 허락을 하지 않음으로, 이런 경우 울분에 찬 손님의 하소연을 듣다보면, 필자 본인도 괴로운 경우가 있다.
경우야 어쨌던 해결방식은 대개 계약서에 써있는 임대료 분쟁시 행동지침에 따라 계약서에 써있는 대로 할 수밖에 없다. 이런 경우 대개는 임대료 시장가격을 조사하는 사람의 보고서를 건물주와 임차인이 각 각 제출하여, 비교 점검한 후, 협상의 결과에 따라 최종적으로 임대료 인상을 결정하게 된다. 하지만 이때 드는 감정비용을 임차인이 내야하며, 그 비용이 만만치 않고, 또 인상률이 꼭 임차인의 소원대로 된다는 법이 없음으로, 임대료인상 이의 신청을 할 것인지를 본인이 잘 결정할 필요가 있다.
주의할 것은 이렇게 임대료 분쟁 시에도, 계약서에 써있는 대로 기존의 임대료는 제날짜에 내야 된다. 만약 분쟁을 이유로, 나중에 인상이 확장되면 내겠다는 핑계로, 지불을 미루거나 내지 않는 경우, 가게 문의 열쇠가 바뀌면서 임대 자리를 폐쇄 할 경우, 다시 가게를 열게 하려면, 기존 임대료가 연체된 경우, 이유 여하를 막론하고, 건물주의 손을 들어준다.
따라서 이곳 법을 숙지하고 어떻게 행동하는 것이 자신의 이익을 보호하는 것인지 잘 생각하여 행동할 필요가 있다. 또 현명한 결정을 내리기전 법률 조언이 필요한 수가 많음으로 무작정 결정을 하기보다 일단 전문가의 조언을 구하고 행동하는 것이 바람직하다.
법적책임면제 고지 : 게시된글은 독자의 이해을 돕기위해 쓴글이며
실제는 경우에 따라 많은 변화가 발생하므로
게시된 글에 대한 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.