거주할 집을 구매할 때, 그 집에서 영원히 살 것만 같지만, 여러가지 이유로 집을 팔아야 하는 경우가 발생한다. 저자의 경우에는, 자녀의 학교와 가까운 동네에 있는 집을 찾아, 예전 집을 팔고 다시 다른 집을 구매한 최근 경험이 있다. 또한, 나이가 더 들어, 집을 줄여 갈 때도 집을 팔 경우가 발생할 것이다. 오늘은 호주 빅토리아 주에서 집등의 부동산을 파는 것에 대해 설명하려고 한다.
팔아야 하는 부동산이라고 하면, 주로 주거용 집, 세를 놓은 집, 장사를 할 수 있는 상업용 건물, 빈 땅등이 있고, 조금씩 다른 점이 있다. 특히, 팔아야 하는 상업용 건물에는 기존 세입자가 있는지 없는지 등이 매우 중요한 점인데, 이 주제는 다음에 다루기로 하고, 오늘의 주 촛점을 각종 부동산 판매시 합법적인 등기 이전 업무를 하면서 판매 금액을 수령하는 것에 대해 설명하려고 한다.
부동산 판매시 부동산 업자 – 대리인 (Selling Agent) 고용
현실적으로, 호주 빅토리아 주에서는 부동산 업자 – 대리인을 고용하지 않고는, 부동산 매매 거래가 이루어 지기 어렵다. 부동산 업자 – 대리인이 필요없는 경우로는, 친/인척 간의 부동산 거래 때이겠지만, 모르는 사람에게 내 집을 보여 주고, 최상의 시세를 받아야 겠다고 한다면, 부동산 업자 – 대리인 고용을 피할 수는 없다. 모두들 아시다시피, 이 부동산 업자 – 대리인은 부동산 매매가 성사될 시에 판매자로부터 커미션을 받는 것이 그들의 주 수입이다.
오픈 인스펙션 (Open Inspection)
부동산 업자 – 대리인이 집을 판다는 광고를 내고, 집을 보러 오는 사람들이 한꺼번에 몰려 오는 오픈 인스펙션때는, 일반인이 보지 못 하도록 중요한 개인 물품이 있으면 보이지 않게 숨기고 귀중품을 잘 잠가 놓으며, 부동산 업자 – 대리인이 집을 보러 온 모든 사람들의 신원을 확인하고 반드시 그들의 연락처 정보를 남겨 놓으라고 요청해야 한다. 물론, 이렇게 집을 보러 온 사람들의 연락처를 모아 놓은 것은 잠재적 구매자 데이터베이스를 제공 하는 것이다. 또한 개인 경험상, 이렇게 집을 보러 온 적이 있는 사람 중(특히 여러번 보러 온 사람)에 최종 구매자가 있는 경우가 많다.
부동산 판매 방법 – 경매 혹은 개별적 협상 판매
부동산을 판매하는 두 가지 주요 방법은 경매 또는 개별적 협상 판매인데, 두 방법 모두 장점과 단점이 있고, 현 부동산 시세 및 동향을 잘 아는 부동산 업자 – 대리인의 조언을 새겨 들을 필요가 있으며, 본인의 사정을 고려하여 둘 중에 한 방법을 선택하면 된다.
경매 판매:
- 부동산 매매 가격은 잠재 구매자 간의 공개 경쟁 입찰에 의해 결정된다.
- 계약은 무 조건적이다. 구매자는 은행 융자 승인 조건 또는 빌딩 인스펙션과 같은 특별 조건을 요청 할 수 없다.
- 일반적으로 경매 수수료와 같은 추가 비용이 있다.
- 구매자가 사용할 수 있는 쿨링 오프 기간이 없다.
개별적 협상 판매:
- 구매자와 협상하여 판매 가격 및 조건에 동의한다.
- 부동산 판매 계약은 조건부 일 수 있다. 이는 구매자의 은행 대출 승인, 만족스러운 건물 검사 보고서 또는 기타 조건에 따라 판매 할 수 있음을 의미한다.
- 주거 및 소규모 농촌 부동산의 경우, 구매자는 3일 쿨링 오프 기간이 허용된다.
부동산의 판매 방식이 결정 된 후에는, 판매자가 신뢰하는 변호사에게, 판매에 필요한 법률 서류 제작을 요청해야 한다. 판매에 필요한 서류는, 호주 빅토리아 주 변호사 협회에서 승인한 폼을 사용하여 만든, (1) 부동산 매매 계약서와 (2) 섹션 32문서이며, 이 두 서류 모두 반드시 변호사에게 부탁해야 한다.
섹션 32 (Section 32 – Vendor’s Disclosure Statement) 문서
섹션 32 서류는 호주 빅토리아 주의 토지 매각 법(Sale of Land Act 1962)이 요구하는 것이며, 부동산을 판매할 사람의 변호사가 부동산 매각에 필요한 각종 서류와 문서들을 모아 제작하는 것이다. 부동산 판매자는, 부동산 구매자가 매매 계약서에 서명하기 전에 이 섹션 32 서류를 구매자에게 반드시 제공해야한다.
섹션 32에 들어 가야 하는 정보는 다음과 같다: (1) 부동산 등기부 사본, (2) 해당 부동산을 담보로 설정한 은행 융자 유무 및 내용, (3) 지역권, (4) 카운실 레이트, (5) 물 세금 금액, (6) 단지 관리 사무소 증서, (7) 산불이 발생하기 쉬운 지역에 위치하고 있는 지 명시, (8) 최근에 개조 및 증측한 것에 대한 카운실의 허가증 사본.
이 섹션 32는 법적 문서이므로 사실에 근거하여 정확하고 완전해야한다. 부 정확하거나 불 충분 한 정보가 포함 된 섹션 32를 구매자에게 제공하고 난 후에 맺은 부동산 매매 계약서의 경우, 구매자는 부동산 구매를 철회하거나 법적 조치를 취할 수 있다. 따라서, 이 섹션 32 문서의 제작은 본인이 신뢰하는 변호사에게 반드시 요청해야 한다.
부동산 매매 계약서 (Contract of Sale of Real Estate)
부동산 매매 계약서 또한, 본인이 신뢰하는 변호사에게 반드시 작성을 부탁해야 하며, 부동산을 파는 데 있어, 파는 분께 중요한 내용이나 상황이 있다면 반드시 이 계약서에 넣도록 부탁해야 한다. 또한, 판매자의 인적 상황, 판매자의 변호사, 부동산의 세부 사항 (등기 번호 및 주소), 매매 가격, 보증금 가격 그리고 잔금을 치르는 날짜등을 반드시 기입하게 되어 있다. 이 부동산 매매 계약서에 구매자가 서명할 때는 또한 구매자가 원하는 특별 조항을 넣도록 허용할 수도 있으며, 구매 가격에 부가 가치세 (GST)가 포함되거나 제외되는지 여부와 GST가 발생하는 경우, 금액 계산 방법이 명시되어 있어야 한다.
부동산 매매 보증금 (Deposit)
부동산 판매에 대한 매매 보증금 금액은 보통 매매 가격의 10 %이며, 일반적으로 부동산 업자 – 대리인 사무실의 신탁 계좌로 구매자가 입금한다. 이 부동산 업자 – 대리인 사무실의 신탁 계좌는 변호사 사무실의 신탁 계좌와 비슷하게 손님의 돈을 맡아 두는 계좌이며 매년 감사를 받아 정상적으로 운영되는지를 항상 감시 받는 계좌임으로 부동산의 구매자가 안심하고 부동산 매매의 보증금을 입금해도 된다.
부동산 매매 보증금의 조기 해제
호주에서도 유일하게 빅토리아 주에만 있는 제도이며, 부동산 업자 – 대리인 사무실 신탁 계좌에 있는 부동산 매매 보증금을 부동산 판매자가 (세틀먼트 전에라도) 미리 찾아 갈 수 있는 제도이기는 하나, 이렇게 보증금을 일찍 찾기 위해서는, (1) 부동산의 매매 계약은 무 조건적이어야 하며, (2) 구매자에게 제공된 판매자의 부채 증명 서류에 나오는 부채 금액이 전혀 없거나 혹은 부동산 매매가의 80% 미만이어야 한다.
부동산 매매의 마무리 작업 – 세틀먼트 (Settlement)
세틀먼트 날에는 부동산 구매자가 남은 잔금을 지불하면서 부동산 등기를 이전 받는 것이다. 다시 말하면, 부동산 판매자는 등기를 이전해 주고, 매매 잔금을 수령하는 것이다. 이 작업은 모두 부동산 판매자와 구매자의 변호사가 펙사 (PEXA) 시스템에서 작업을 함으로, 일반 서민들은 접근하기가 불가능하다. 따라서 부동산 판매자 경우, 본인이 신뢰하는 변호사를 고용하여, 세틀먼트 하는 날 부동산 매매 잔금을 받아, 부동산 판매자에게 안전하게 돈이 입금되도록 요청하는 것이 중요하다. 따라서, 본인이 신뢰하는 변호사의 고용이 매우 중요한 것이다. 이렇게 부동산 매매 잔금을 무사히 전해 받고, 동시에 펙사 시스템에서 등기를 잘 이전해 주고 난 후에는 집 열쇠를 부동산 구매자에게 넘김으로서 부동산 매매 절차가 마무리 된다.
이렇게 변호사를 통해 세틀먼트가 잘 성사되고 나면, 부동산 업자 – 대리인의 사무실에서도 매매 보증금으로 갖고 있던 금액에서 부동산 업자 – 대리인의 커미션을 뺀 나머지 금액을 부동산 판매인의 계좌로 입금해 주면서 사안이 마무리 된다.
위에 설명했듯이, 부동산 판매에 있어서, 초기 섹션 32 문서 및 계약서 제작부터 잔금 받고 등기를 이전해 주는 날까지, 변호사의 역할은 매우 중요하고, 변호사가 전반적으로 부동산 판매의 법률 업무를 관리하게 된다.
부동산은 구매하는 것 만큼 판매하는 것도 중요하며, 변호사의 역할이 중요하니, 지난 14년동안 호주 빅토리아 주에서 부동산 구매 및 판매 법률 서비스를, 사고 없이, 제공해 온 저희 솔로몬 법률 사무소에 일을 맡겨 주신다면 성심 성의껏 업무를 수행해 드릴 것을 약속 드린다.
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