사업체 구입시의 건물임대 승낙-건물주인의 승낙(landlord’s consent):
지난 주에 언급하였 듯이 사업체를 사고파는 경우, 사는 사람(vendor), 파는 사람(purchsaser)외에 건물 주인이 (landlord) 이런 사업체 매매를 승낙해야만 거래가 성립할 수 있다. 만약 건물 주인이 거부하면 사업체 매매가 불가능하다. 어떻게 보면 이런 제도는 영미법 전통에서 자본가의 권리 보장이 무엇보다도 우선이라는 것을 여실히 보여준다.
이렇게 건물 주인의 권리가 강한 이곳에서 사업체를 구입승인을 건물주한테 받으려면 구매자는 건물주가 요구하는 조건을 만족시킬 수 밖에 없다. 건물주가 임대차 계약 승인시 요구하는 주요 사항은 매수인의 사업 경력과 재정 능력이다.
매수인의 사업경력(business experience):
건물주의 입장에서는 사업 경력이 많았던 사람이 새 세입자로 들어오는 것을 선호함으로
이 곳 현지 경력은 물론 한국에서의 경력도 자세히 쓸 필요가 있다.
재정능력(Purchaser’s financial status):
새로들어 오는 세입자 (구매자)가 사업을 하는 동안 문제없이 임대료를 제때에 낼 능력이 있는 가를 알아 보기 위해, 구매자의 은행 잔고, 저축액, 자기 집이 있는 지 여부, 만약 자기집이 있는 경우, 은행에서 빌린 돈과 자기 순수 자본금이 얼마인지 여부, 기타, 가구 총액, 자기 자동차 가격, 자기 집의 보석 총액등을 증명해야 한다. 만약 주식 형태로 사업을 하는 경우, 주주의 개인 보증을 추가로 요구한다. 건물주의 눈에 새 사업체의 재정능력이 만족스럽지 않은 경우, 건물주가 사업체의 매매 계약을 사실상 무효화 시킬 수 있다. 아니면 임대료 3-4 달치를 미리 선불로 건물주에게 선납할 것을 조건으로 건물주 승인이 날 수도 있다. 이외에도 다른 사람을 재정 보증인으로 강요하는 수도 있다. 또 이곳의 영주권자나 시민권자를 선호하며, 그렇지 못 할 경우 세입자에게 불리한 조건을 요구하기도 한다.
변호사의 역할:
사업체 매매시, 위에 적은 건물주 승인은 파는 사람의 변호사가 하는 것으로 되어 있으나, 구매자의 재정 능력 및 사업 경력은 구매자가 자신의 변호사에게 이런 정보를 주고, 이런 정보를 구매자의 변호사가 파는 사람의 변호사에게 제공한다. 최종적으로 건물주인의 변호사에게 이 정보가 넘겨져 건물주의 변호사가 승낙여부를 위에적은 반대 순서로 통보하게 된다. 또 각자 변호사 비용은 각자 손님이 낼 것 같으나, 일반적으로 기존 세입자(매도인)가 건물주인의 변호사 비용까지 지불하는 것이 이곳의 상관행이다. 또 변호사는 한쪽 고객의 이익만을 위해 최선을 다할 의무가 있음으로, 사업체 구매인과 판매인은 같은 변호사를 써서는 안 되고, 자신의 권익을 보호하기 위해 반드시 각각 다른 변호사를 이용하는 것이 바람직하다. 이것은 또한 이곳 변호사 협회의 규정이다.
건물주의 의무:
비록 건물주의 권한이 강하다고 하나, 건물주가 사업체 건물의 임대차 승계를 승인하는 과정에서 그 권한은 합리적으로 (reasonable) 사용하여야만 하며, 부당하게 그 권한을 남용할 수 없다. 무엇이 합리적이고 부당한지는 상황에 따라 다를 수 있음으로,만약 부당하게 임대차 계약 승인을 거부하는 경우, 전문가와 상담하여 해결책을 구하는 것이 바람직하다.
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