집주인과 세입자의 관계를 현실적인 힘의 차원에서 살펴보면 아무래도 집주인의 힘이 세입자보다 강하다고 할 수 있다. 따라서 세를 사는 사람들의 입장에서는 집주인에 대해 어려워하고 집주인의 무리한 요구를 묵인하거나 세입자한테 보장된 법적 권리를 포기하는 수가 있다. 물론 한국이나 호주에서 경제적 약자인 세입자로서 집주인의 눈치를 보는 것은 이해할 수 있으나 집주인의 무리하게 세입자의 권리를 침해하는 경우, 이런 권리 침해를 용납할 필요가 없다. 한국과 달리 영미법 사법체계가 적용되는 호주에서 세입자의 권리가 잘 보장되어 있으며 집주인이라고 이런 세입자의 권리를 침해할 수 없게 되어 있다.
세입자 보호법(RTA)에서 규정한 세입자의 권리 또는 집주인의 의무는 다음과 같다:
- 세입자가 입주하는 날 세입자가 입주할 주택이나 아파트의 상태가 깨끗하고(reasonably clean), 세집이 비워져 있어 세입자가 바로 입주할 수 있어야 한다 (RTA 65(1) 조)
- 세입자가 세를 사는 동안 세집에서 조용하게(quiet enjoyment of the premises) 살 수 있도록 집주인이 합리적인 모든 노력을 기울여야한다 (관련법 67조)
- 세를 사는 동안 세집에 수리할 필요가 있을 때 집주인은 이런 수리를 잘 해줄 의무가 있다 (관련법 68(1)조)
- 세집의 자물쇠를 주인이 바꾸는 경우, 집주인은 새 자물쇠의 열쇄를 세입자에게 제공할 의무가 있다 (관련법 70조)
위에서 언급된 세입자가 세집에서 조용하게 살 수 있는 세입자의 권리는 무슨 말인가?
쉽게 설명하면 집주인이나 집주인의 부동산이 적법절차와 합당한 방문 사유를 세입자에게 통보하여, 세입자의 승낙 없이는 세집을 방문할 수 없다는 말이다(관련법 67조).
법리적으로 이런 집주인에 대한 규제는 자신의 집을 소중히 여기는 영미법의 전통에서 기인한 법으로, 집주인이라도 세입자의 권리를 함부로 무시할 수 없게 한 법이다. 예를 들어 세입자가 세를 내지 않았다고 집주인이 사전통고 없이 세입자 집에 직접 찾아와 세를 내라고 재촉할 수 없다. 특히 세입자가 불청객(집주인)을 집에 들이지 않는 경우, 불청객이 집안으로 들어가면, 주택 침입(trespass)죄가 성립된다. 따라서 이 곳 호주에서는 집주인이 셋집을 방문하려는 경우(임대한 집 정기 검사나 수리), 대개 편지를 써 언제 몇 시에 방문하려하니 괜찮겠느냐는 편지를 세입자에게 보낸 후 방문하는 것이 통상적인 절차이다.
집주인이나 그 부동산 대리인(관리인)이 임대한 주택이나 아파트를 방문할 수 있는 경우는 다음과 같은 경우에만 허락 된다:
- 세입자에게 퇴거 요구서(a notice to vacate)를 전달했고, 그 퇴거 예정일에서 14일 미만이 남은 기간 동안 새 세입자(a prospective tenant)에게 집을 보여주려고 하는 경우
- 현 임대 주택이 팔려고 시장에 내 놓아, 현 임대 주택을 사려고 하는 사람에게 집을 보여 주려고 하는 경우
- 집주인 관련법(RTA)이나 세입자와 맺은 계약서에 의거하여 임대주택을 방문하는 경우
- 지난 6개월 동안 임대 주택에 대한 정기 검사가 없어서, 정기 검사를 하려는 경우
- 임대 주택의 은행 감정가 조사를 위해 실사가 필요한 경우
- 세입자가 세입자관련법을 준수하지 않았다고 의심할 만한 충분한 근거가 있는 경우
일반적으로 위에 언급한 경우가 아닌 경우, 집주인이나 집주인을 대리하는 부동산의 임대주택 방문은 세입자한테 적어도 7일 전 방문 통지를 하고, 세입자의 허락을 받은 경우에 한한다. 하지만 집주인이 임대 계약서나 관련법 적법 조항에 의거하여 (예: 긴급수리),24시간을 주고 방문통고를 하는 경우, 임대 주택을 방문할 수 있다 (관련법 86조). 집주인이 이렇게 긴급히 방문을 한다고 해도 방문시간은 오전 8시에서 저녁 6시까지로 제한된다.
만약 집주인이 세입자의 권리를 무시하고 지나치게 셋집을 방문하거나 위에 설명한 관련법이나 임대차 계약서에 규정한 세입자의 권리를 무시하는 경우, 소액재판소(VCAT)에 제소하여 집주인이 끼친 불법 또는 불편함에 대한 보상을 요구할 수 있다.
호주에서 세를 사는 경우, 위와 같이 세입자의 권리가 비교적 잘 보호되어 있슴으로 세입자라고 기죽어 살 필요가 없다. 또 외출 갔다 오면 와 있는 집주인의 집 상태 정기 검사 방문 예정 편지나 고장난 배수관 문제로 언제 수리공을 보내겠다는 집주인의 통보편지도, 호주 사람이 친절해서가 아니고, 이 곳 세입자 보호를 위한 현지 관련법의 엄격함 때문이다.
아무쪼록 세입자가 자신의 권리를 잘 알아 세집에 사는 동안이라도 편안히 살기를 바란다.
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