이번 주의 주제는 주거용 주택 건설 공사 시, 건축업자(시공자)가 들어야 하는 보험에 대해 간략히 알아보겠다. 이미 설명하였듯이 관련법(the Domestic Building Contracts Act 1995: 이하 “DBCA” 또는 “관련법”이라 칭함)에 의거 주거용 주택 건설 공사를 하는 경우, 시공 건설업자가 이런 관련법 규정을 준수하여, 관련 보험을 들었는지 소비자가z 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 만약 시공하는 건설업자가 필요한 보험을 들지 않고 공사를 하다가 사고가 나는 경우, 소비자(건설/공사 발주자)가 심각한 재정적 피해를 입을 수 있기 때문이다.
-주택 하자 보수 보험(Home Warranty Insurance): 1996년 처음 도입된 것으로 완공한 주택이 추후 하자(defects)가 발생하는 경우, 이를 보상하는 성격의 보험이다. 건설 공사 대금이 $12,000 이상의 공사에 적용되며, 이 보험에서 처리해 주는 것은 다음과 같다:
시공 건물의 하자(defective building work); 건설 공사의 미완결(non-completion of work); 공사 예치금(deposit)이나 공사 단계별 진척에 따라 지급한 금액(progress payment)의 상실; 건축업자가 어긴 관련법을 어겨 발생한 손해; 건설 공사의 준공이 연기됨에 따라 소비자가 추가로 지급하게 된 임대료 손해. 일반적으로 건물구조 하자는 건물 준공 후 6년 안에 발생하는 하자를 고쳐주게 되어 있다. 건물의 구조적인 하자가 아닌 것은 건물 완공 후 2년 안에 발생하는 것만 고쳐주게 되어있다.
-주택 하자 보수 보험 관련법의 개악: 하지만 위에 설명한 주택하자 보험은 2002년 개악으로 인해 사실상 소비자(주택 공사/건설 발주자)에게 사실상 “빛 좋은 개살구” 격이 되었다. 그 이유는 위에 적힌 주택하자보험이 소비자(건물/공사 발주자) 보호 관련 규정이 다음과 같이 축소 적용되는 것으로 개악되었기 때문이다- 위 주택 하자 보험은 담당 건축업자가 사망한 경우, 파산한 경우 또는 건축업자가 행방불명된 경우에만 적용되며, 그 외에는 적용되지 않는다. 다시 말하면, 비싼 건설비를 들여 완공한 주택이, 지은 지 6년 안에 구조상의 결함이나 하자가 발생하여도, 위에 언급한 3가지 경우(건축업자의 사망, 파산, 행방불명)가 아니면 보험처리가 안 된다. 결국 이러한 3가지 경우에 해당되지 않는 경우, 관련 건설업자를 직접 고소하여 손해 배상을 청구할 수밖에 없다. 이렇게 건물하자 보수 보험혜택을 받지 못하고, 관련 건축업자를 고소하여 손해 배상을 받으려면, 장기간의 법정 소송 및 비싼 법정 및 변호사 비용을 내고 소송을 하는 것으로 바뀌었다. 또 건물 마지막 마무리 단계(cover for completion costs) 비용은 총 건물 공사 대금의 20%이하로 한정되었다. 또 건물하자 보험의 총액 속에 법정 비용 및 변호사 비용이 포함된 것으로 개정되었다. 이렇게 법이 개정됨에 따라, 최저 건물하자 보험금 $200,000이 있다고 해도 ,소비자가 건물 하자 보수 보험금을 받아도, 비싼 법정 및 변호사 비용을 공제하고 나면, 소비자가 설사 $200,000 보상금을 받아도 발생한 하자 보수 공사 대금이 충분하지 않을 수 있다.
-건물 하자 보수 보험 청구 시한: 완공된 건물의 하자(결함)를 발견한 지 180일 이내에 건물 보수 요구를 소비자(건물/공사 발주자)가 보험회사에 청구해야 한다. 만약 이를 접수한 보험회사는 접수한지 90일 이내에 보험금 지급 여부를 결정해야 한다. 보험회사가 보험금 지급을 거부하는 경우, 소비자는 28일 이내에 관련 사법 기관(VCAT: Victorian Civil and Administrative Tribunal)에 제소하여야 한다. 하지만 대부분의 경우, 일단 건물 하자(결함)가 발생한 경우, 먼저 건물 공사를 한 건축업자를 찾아, 건물하자 보수 공사를 요구하는 것이 순서이다.
-자신이 자기 집을 지은 경우(Owner builder): 자기가 살 집을 직접 짓는 경우, 지은 집을 6년 반 안에 팔지 않는 한, 건물 하자 보수 보험을 들 필요가 없다.
-다른 보험: 건축업자가 공사를 하는 동안, 건설 현장에서 발생할 수 있는 화재나 안전사고 (injuries to others arising from the works), 공사 현장 이웃 집 등에 발생할 수도 있는 사고 (liabilities to neighbours arising from the works)등을 감안해, 이런 화재나 안전사고 발생 시, 피해 보상을 소비자가 받을 수 있게, 시공하는 건축업자에게 관련 보험을 들게 할 필요가 있다. 또 보험금 수령자가 건축업자가 아닌, 소비자(건설/공사 발주자) 명의로 되어있나 반드시 확인할 필요가 있다.
-시공 공사의 완공: 발주한 공사가 완결되었다 하더라도, 소비자는 체결한 계약서대로 공사가 완공되었는지 점검할 필요가 있다. 건축업자의 말을 믿을 것이 아니라, 건물이 완공된 경우, 건물 입주 허가서(Occupancy permit) 및 최종 건물 검사증(Certificate of Final Inspection)을 관련 전문가(Registered Building Surveyor)한테 받아야 한다. 관련법 42조 규정에 의하면 소비자가 건물 입주 허가서 등을 받지 않는 한, 공사가 완공된 것이 아니며, 또 마지막 공사 대금을 요구하지 못하게 되어있다. 또 이렇게 공사 완공 후 13주 이내에 소비자가 발견한 하자 및 수리를 시공 건축업자에게 요구하는 것이 통상적이다. 하지만 소비자가 최종 공사 대금을 지불했거나 입주를 하고 나서는 현실적으로 발견한 보수 공사를 하기가 쉽지 않음으로, 마지막 잔금을 주기 전, 이런 결함 보수 요구를 하고, 보수가 끝난 후 잔금을 주는 것이 바람직하다.
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