이곳 호주 빅토리아 주에서 사업체를 파는 경우, 먼저 사업주가 준비할 서류가 있다:
-양식 2 (Form 2) – 이 서류는 사업체의 회계를 담당하는 세무사나 회계사가 작성하는 회계 자료로서, 팔 사업체의 과거 손익계산서(profit & loss statement) 및 대차 대조표 (balance sheet) 등의 회계 자료이다.
-임대차 계약 요약서(the disclosure statement)는 현 사업체의 임대차 계약서(lease) 내용을 요약한 것으로 현 사업체의 건물주인 (landlord)이나 건물 담당 부동산(real estate agent)이 작성한다.
-위에 언급한 서류는 작성된 지 3개월 미만의 것이야 한다.
위에 같은 서류(the vendor’s statement)에 계약서를 작성해야 비로소 유효한 계약서로 인정을 받을 수 있다. 위와 같이 복잡한 것을 요구하는 것은 법적으로 $350,000이하의 사업체를 사고파는 경우, 약자인 구매자(purchaser)를 보호하기 위한 법적 안전장치라고 볼 수 있다. 만약 위에 언급한 서류 없이 작성되는 계약서는 불법 계약서라, 구매자가 일방적으로 파기하여도 그 책임을 묻기가 어려울 수 있다.
또 위와 같은 사업체 매매 계약서 작성 전, 사업주는 대개 부동산 판매 회사(Business Broker)에 자신이 하고 있는 사업체를 팔아 달라고 하는 경우, 반드시 계약서를 작성하게 된다. 이른바 “listing agreement”라고 하는데 이런 계약서에 서명을 할 경우에는 서명하는 사람이 그 내용을 잘 알고 서명을 할 필요가 있다. 일단 서명을 하면 계약자 당사자 간에 지켜야 되는 법적 의무 및 권리가 발생하기 때문이다.
이런바 위에 언급한 사업체 매물 등록 계약서“listing agreement”의 내용은 다음과 같은 것이 명시되어있다:
-계약의 종류: 대개 독점 계약(Exclusive agreement)인 경우가 많은데, 이런 계약을 맺으면, 사업체 판매 권한을 한 특정회사에 만 주는 것으로, 다른 판매 회사는 배제된다. 여기서 주의 할 것은 일반 상식과 달리 독점 계약을 맺은 판매 회사가 구매자를 찾은 게 아니고, 사업주(the vendor)가 구매자를 소개해 매매 계약이 이루어지는 경우에도, 약정된 계약기간에 이런 일이 일어나면, 약정한 판매 수수료를 독점 판매 계약을 한 회사에 지급할 의무가 있는 수가 많음으로 주의를 요한다. 이런 불리한 조건을 배제하려면, 반드시 계약서 서명 전 협의하여, 그런 조항을 삭제하고 계약서를 맺어야 후에 문제가 없다.
-약정 판매 수수료(commission): 매물로 등록된 사업체가 판매되는 경우, 대개 총 매매가격의 7-8%을 독점 계약을 한 회사에 지급한다. 이런 판매 수수료는 회사마다 달라, 판매자와 협상이 가능하다.
-판매 기간(length of period): 위에 언급한 매물 판매 계약 기간으로 대개 1개월에서 6개월 또는 그 이상을 줄 수 있다. 사업주 입장에서는 일단 계약을 하면 묶이는 것임으로 짧은 것을 선호하고, 부동산 업체는 반대로 긴 것을 선호한다. 계약 시 적당한 기간이 몇 개월인지 심사숙고한 후 결정할 필요가 있다.
-계약기간 만료: 이렇게 약정한 매물등록 계약 기간 안에 사업체가 팔리지 않는 경우, 대개 계약서 내용을 보면, 계약이 계약 기간 만료일에 자동적으로 끝나는 것이 아니라, 부동산 업소에 유리하게 계속 지속되는 것으로 되어있는 수가 많다. 만약 전에 약정한 계약서를 더 이상 연장하지 않으려 하는 경우, 사업주가 반드시 글(in writing)로 계약서 해지 의사를 상대에게 반드시 통보할 의무가 있다.
-계약 기간이 끝나도 약정 판매 수수료를 내는 경우: 한국인의 상식과 달리, 만약 3개월 계약 기간이 끝난 후, 전 계약 기간 사이에 찾아왔던 사람과 추후 매매 계약을 하는 경우, 비록 계약 기간이 끝났다하더라도 전에 약정한 판매 수수료를 부동산 회사에 지급할 의무가 사업주에 있는 수가 많다. 따라서 부동산이 소개한 사람과 몰래 약정한 후, 그 계약서 약정 기간이 지난 후, 사업체를 부동산을 거쳐 온 사람에게 파는 경우, 법적으로 판매 수수료를 지급할 의무가 있다.
어떻게 보면 종이 한 장으로 된 매물 판매 계약서에 위와 같은 계약 내용이 명시되어 있는 수가 많음으로, 서명을 하는 경우 그 내용을 잘 알고 서명할 필요가 있다. 또 일단 서명을 하면 법적 책임을 져야함으로, 본인이 서명한 계약서를 억울하다고 부인해도 법적으로 소용이 없다는 것을 알 필요가 있다.
끝으로 상대가 내미는 계약서 내용 중 받아들일 수 없는 구절이 있으면, 반드시 삭제를 하거나 자신의 주장을 관찰한 후 계약서에 서명을 해야 되겠다.
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